대구지방법원 2026타경10041. 경주시 안강읍 양월리 278-8 소재 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 현황 이용은 카페 및 창고이며 토지는 344㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 소유자는 박경희이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.04.26 설정된 농협은행주식회사 근저당권 80,400,000원입니다. 이 근저당은 말소기준권리로 매각 시 소멸하고, 그 뒤의 국 압류와 2026년 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 임차인 신고 내역이 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 가격 측면은 별개입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10041 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 278-8 · 경상북도 경주시 안강읍 안현로 1625-14 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 카페 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 344㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 178,785,760원 / 178,785,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 60,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 나타나지 않습니다. 2021.04.26 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2023.09.18 국 압류와 2026.01.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.02.14 경북신용보증재단 가압류 40,000,000원은 2026.02.06 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 178,785,760원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 178,785,760원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 직접 비교할 자료가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,785,760원 | 0원 | 178,785,760원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 143,028,608원 | 0원 | 143,028,608원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 114,422,886원 | 0원 | 114,422,886원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,785,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,303,001원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,082,759원 |
현재 회차 가정에서는 농협은행 근저당 채권최고액 80,400,000원이 전액 배당되고 95,082,759원이 소유자에게 잔여 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 안강읍 양월리 “창마을” 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 정도 접근 가능하고, 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 카페 및 창고로 이용 중입니다. 카페는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 창고는 경량철골조 판넬지붕이며 사용승인일은 1993.02.24입니다.
- 설비. 급배수·위생설비가 있고, 난방은 보일러 없이 열풍기시스템, 온수는 순간온수기를 사용합니다.
- 토지. 344㎡의 대지로 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 일부제한, 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 208,400원/㎡입니다.
- 현황 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록2가 공부상 ‘주택’, ‘변소’이나 현황은 각각 ‘카페’, ‘창고’라고 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있어 입찰 전 원문 간 기재관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 178,785,760원을 곧바로 시세로 보지 말고, 인근 유사 상업용 토지·건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 공부상 주택·변소라는 기재와 현황 카페·창고라는 명세서 기재를 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 접근성. 감정평가상 소형 차량 정도 접근 가능하므로 영업용·물류용 활용을 고려한다면 실제 진입로 폭과 차량 회차 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각 대상에 포함되므로 위치·규모·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 및 체납관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격과 활용성”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2021.04.26 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 카페·창고로 이용되는 건물과 344㎡ 토지를 함께 사는 구조이고, 소형 차량 접근 수준, 계획관리지역 및 각종 토지이용 제한, 공부·현황 기재 확인이라는 요소가 있습니다.
무엇보다 가격 비교자료가 없습니다. 현재 최저가 178,785,760원은 곧 실질취득액이지만, 이것이 시장가격보다 낮다는 근거는 제공되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전까지 보류입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 인수위험이 아니라 카페·창고 및 토지의 실제 활용가치와 178,785,760원의 적정성을 현장에서 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
