대구지방법원 2026타경10049. 경주시 외동읍 구어리의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점, 일반음식점·사무소 용도로 이용됐고 현재는 모두 공실상태로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 김성호, 말소기준권리는 2013.01.30 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.04 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원과 2022년 이후의 가압류 5건, 2026.01.29 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10049 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 구어리 135 · 경상북도 경주시 외동읍 산업로 2071 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점 · 일반음식점, 사무소 |
| 소유자 | 김성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,505,284,990원 / 1,505,284,990원 (신건) |
| 청구금액 | 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1내지3 일부 법면 및 잔여지 감안평가 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별개
2013.01.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 1,200,000,000원 근저당과 신보2021제7차유동화전문유한회사, 신보2022제4차유동화전문유한회사, 박용만, 주식회사신한은행, 전문건설공제조합의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년·2023년 두 차례 경매개시결정은 이후 취하되어 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2026.01.29 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 말소기준보다 전입이 빠르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오열 | 목록 4, 5번 | 2004.05.25 | 미상 | 100,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 이호상 | 목록 4, 5번 | 2012.12.05 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 매수인 인수 30,000,000원 |
두 사람 모두 2026.03.10 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 이호상은 배당계산상 보증금 30,000,000원을 받지 못하고 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 오열은 전입일이 2004.05.25로 훨씬 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 부분을 확인하지 않고 입찰가를 정하면 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,505,284,990원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,452,850원 |
| 인수 · 임차인 이호상 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,127,832,140원 |
| 4. 가압류 · 신보2021제7차유동화전문유한회사 | 1,110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2022제4차유동화전문유한회사 | 1,240,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박용만 | 42,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사신한은행 | 306,277,399원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 전문건설공제조합 | 860,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 5,118,277,399원, 예상 배당액은 1,487,832,140원, 미배당액은 3,630,445,259원입니다. 이호상 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 오열의 보증금 미상분은 이 계산에 금액으로 반영되어 있지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확인 실질취득 | 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,505,284,990원 | 30,000,000원 | 1,535,284,990원+ | 3,630,445,259원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,204,227,992원 | 30,000,000원 | 1,234,227,992원+ | 3,928,491,687원 |
| 2회 유찰 · 64% | 963,382,393원 | 30,000,000원 | 993,382,393원+ | 4,166,928,830원 |
표의 실질취득액은 이호상 30,000,000원만 반영한 최소 확인치입니다. 오열의 보증금이 존재하고 배당으로 소멸되지 않는다면 실제 취득비용은 각 회차 금액보다 더 커집니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만 보고 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 외동읍 구어리 외동농공단지 서측 인근. 주위는 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 인접해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반음식점, 일반음식점·사무소로 이용됐으며 감정평가 당시 현재 공실상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 1층. 외벽은 사이딩 판넬 및 샌드위치판넬, 내부는 인테리어·일부 타일, 바닥은 데코타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 토지면적 291.0㎡ · 공시지가 402,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오열 보증금 확인. 2004.05.25 전입한 대항력 임차인인데 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인해 실제 인수액 상한을 먼저 확정해야 합니다.
- 이호상 30,000,000원 반영. 배당계산상 매수인 인수액으로 잡혀 있으므로 입찰가와 별도로 취득비용에 포함해야 합니다.
- 현재 점유 재확인. 감정평가상 공실과 임차인 자료가 함께 존재하므로 현장 점유, 퇴거 여부, 보증금 반환 여부를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록1내지3 일부 법면 및 잔여지가 감안평가된 물건입니다. 매각대상 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린시설·토지의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 임차인 전입·보증금·확정일자·배당요구, 현재 매각조건을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 사건은 등기부 후순위 권리만 보면 정리가 잘 되는 편입니다. 2013.01.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 낙찰자의 실제 부담은 등기 순서 밖에서 발생합니다. 이호상 보증금 30,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산되어 있고, 그보다 전입이 빠른 오열은 보증금조차 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 최저가 1,505,284,990원을 그대로 취득가격으로 보면 안 됩니다. 현재 확인되는 비용만 1,535,284,990원 이상이며, 오열의 미배당 보증금에 따라 더 높아질 수 있습니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인 인수액은 미완성. 이 사건은 입찰가 계산보다 먼저 오열의 보증금과 현재 점유관계를 확정하는 것이 핵심입니다.
