대구지방법원 2026타경10089. 경주시 천북면 동산리 ‘경주휴엔하임퍼스트’ 103동 1층 103호 아파트입니다. 김제상 소유자가 2021년 12월 2일 거래가 167,300,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 천북농업협동조합 근저당권 116,400,000원과 대한토지신탁주식회사 근저당권 77,090,000원이 차례로 설정됐습니다. 말소기준은 먼저 설정된 천북농업협동조합 근저당권입니다.
그 뒤 경북 신용보증재단 가압류와 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 승계할 보증금이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 권리보다 현재 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10089 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 동산리 913 경주휴엔하임퍼스트 103동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.9014㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김제상 · 단독소유 · 2021.12.02. 소유권이전 · 거래가액 167,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,249,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 경주휴엔하임퍼스트 · 659세대 · 2019.04.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2021.12.02. 설정된 천북농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 그 뒤 순위의 대한토지신탁주식회사 근저당권과 2025년 경북 신용보증재단 가압류, 2026년의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 대한토지신탁주식회사 명의 신탁 소유권과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.5% 높다
경주휴엔하임퍼스트 동일 면적 59.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 156,958,333원, 최신 거래는 153,500,000원이고 현재 최저가는 164,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 104.5%이므로 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 8 | 153,500,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 59.9㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 156,958,333원 |
실거래 범위는 127,000,000원~180,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래가 2026년 3월 127,000,000원에 존재하므로, 단순 전체 평균뿐 아니라 층 차이를 함께 확인해야 합니다. 현재 164,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래 153,500,000원보다도 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 천북농업협동조합 | 116,400,000원 | 116,400,000원 |
| 2. 근저당 · 대한토지신탁주식회사 | 77,090,000원 | 44,504,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 14,999,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 208,489,976원 중 160,904,000원이 배당되고, 미배당은 47,585,976원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 47,585,976원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 79,926,776원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 105,799,416원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰은 권리 위험을 키우는 문제가 아니라 매입가격과 배당구조를 바꾸는 변수입니다. 현재 신건 164,000,000원은 최근 시세 이상이지만, 데이터에 제시된 1회 유찰 시 가격은 131,200,000원, 2회 유찰 시 가격은 104,960,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천북초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 1층 103호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 남서측과 후문 동측·북측·남측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공원 저촉, 대로2류·중로2류·소로1류 접합, 가축사육제한구역·천북초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 659세대, 2019.04.26 준공 단지이며 동일 면적 최근 12건의 실거래가가 127,000,000원에서 180,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 신건 최저가 164,000,000원이 최근 평균의 104.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 1층 거래 비교. 동일 면적 1층 실거래 127,000,000원 사례가 있으므로 본건 1층의 상태·향·동 위치를 현장 확인하고 층별 가격 차이를 점검해야 합니다.
- 임차인 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 채권자 미배당 47,585,976원이 발생해도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리분석은 비교적 명료합니다. 천북농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 실질취득액 164,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 156,958,333원의 104.5%이고 최신 거래 153,500,000원보다도 높습니다. 특히 동일 면적 1층 거래가 127,000,000원에 존재한다는 점까지 감안하면, 신건 단계의 핵심은 권리 안전성이 아니라 응찰가격 검증입니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로입니다.
