창원지방법원 2025타경21320. 거제시 상동동 가나마메종 7층 701호 아파트입니다. 감정가는 147,800,000원이고 현재 최저매각가는 103,460,000원으로, 4회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 정미영이며, 2010.09.29 설정된 거제농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 195,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 계산되어 있으며 이후의 가등기와 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 권리만 깨끗하게 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2022.10.11 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 후순위여서 소멸 대상으로 표시되어 있으나 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 경고가 있습니다. 또한 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 여기에 감정평가 과정에서 안방·발코니·화장실 등의 누수와 벽지 손상, 일부 천장 처짐과 도장 박리까지 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21320 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 475-3 가나마메종 7층 701호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 거제중앙로5길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 139.41㎡ · 7층 701호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중인 것으로 탐문조사 |
| 소유자 | 정미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,800,000원 / 103,460,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 청구액 | 163,368,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2010.09.29 거제농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며 채무자는 정미영입니다. 이후 2022년 소유권이전청구권가등기, 2022년 국세 압류, 2023년 거제시 압류, 2023년 국민건강보험공단 압류와 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대열람 등을 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 분명하다
가나마메종1차 동일면적 139.41㎡ 거래 표본은 2건입니다. 2021.11 5층 150,000,000원, 2022.07 2층 160,000,000원이며 평균은 155,000,000원입니다. 현재 최저가 103,460,000원은 이 평균의 66.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 139.41㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 139.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 평균 | 139.41㎡ | 2건 | 155,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 147,800,000원도 거래 평균 155,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 103,460,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득 기준도 103,460,000원입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최근 거래가 2022.07인 만큼, 해당 가격을 현재 시점의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,248,440원 |
| 2. 근저당 · 거제농업협동조합 | 195,000,000원 | 101,211,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,460,000원 가정 시 거제농업협동조합 근저당은 93,788,440원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 70% | 103,460,000원 | 101,211,560원 | 93,788,440원 |
| 5회 유찰 · 56% | 82,768,000원 | 80,878,176원 | 114,121,824원 |
| 6회 유찰 · 44.8% | 66,214,400원 | 64,622,541원 | 130,377,459원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제고현초등학교 북서측 인근이며 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 12m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 1,136.6㎡, 평지의 사다리형, 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 공시지가. 1,006,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 가나마메종1차는 14세대이며 동일면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2022.10.11 옥선우 명의 가등기의 정확한 성격과 말소 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정 당시 임대관계는 미상이고 내부도 직접 확인하지 못했습니다.
- 누수·천장 하자 점검. 누수, 벽지 손상, 천장 처짐, 도장 박리의 실제 범위를 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 제시외건물. 감정서상 제시외건물이 매각에 포함된다는 비고를 확인하세요.
- 거래 희소성. 동일면적 거래가 2건뿐이므로 155,000,000원을 절대적인 현재 시세로 보지 말고 추가 현장 시세를 확인하세요.
- 입찰보증금. 최저매각가 103,460,000원을 기준으로 법원 공고의 보증금 조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것이 많다”
이 물건의 숫자만 보면 상당히 눈에 띕니다. 감정가 147,800,000원에서 4회 유찰되어 103,460,000원까지 내려왔고, 동일면적 거래 평균 155,000,000원과 비교하면 66.7%입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 낙찰가 할인율 하나만으로 높은 점수를 주기에는 확인사항이 뚜렷합니다. 소유권이전청구권가등기의 종류, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상, 누수·천장 처짐 등 물리적 하자, 14세대 소규모 단지와 희소한 실거래가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 있으나 원본 권리와 현장 하자를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
