대구지방법원 2026타경10094. 경주시 용강동 1583 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 창고입니다. 토지는 705.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 등기상 소유자는 성은전력주식회사이고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.09.07 설정된 농협은행주식회사 근저당권 720,000,000원입니다.
이 말소기준보다 앞서 2020.07.20 하나은행 근저당권 720,000,000원이 있었지만, 2021.09.08 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 박수정 가압류, 강제경매개시결정 및 추가 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 4명의 임차인도 모두 2021.09.07 이후 전입했기 때문에 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10094 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 용강동 1583 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 용황로12길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 용도 · 창고 |
| 토지 | 705.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 성은전력주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,883,110,800원 / 1,883,110,800원 (신건) |
| 청구액 | 137,080,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 용이한 컨테이너 3동 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2021.09.07 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 성은전력주식회사입니다. 이후 박수정의 2024.10.29 가압류 122,356,960원, 2026.02.25 강제경매개시결정, 2026.03.09 가압류 8,906,068원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변성택 | 목록 2번 일부 | 2025-11-26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현성 | 목록 2번 일부 | 2024-05-24 | 미상 | 미상 | 2026-03-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선미 | 목록 2, 3번 일부 | 2022-12-07 | 5,000,000원 | 400,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 목록 2, 3번 일부 | 2023-03-02 | 2,000,000원 | 400,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2021.09.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
감정가는 1,883,110,800원, 신건 최저매각가도 1,883,110,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,883,110,800원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,883,110,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,231,108원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박수정 | 122,356,960원 | 122,356,960원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박수정 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박수정 | 8,906,068원 | 8,906,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,010,616,664원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 851,263,028원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,010,616,664원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 21,231,108원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,883,110,800원 | 851,263,028원 | 0원 | 1,010,616,664원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,506,488,640원 | 851,263,028원 | 0원 | 637,760,726원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,205,190,912원 | 851,263,028원 | 0원 | 339,475,975원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 경주시 용강동 소재 황남초등학교 남서측 인근이며, 부근은 아파트·근린상가·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 가) 근린생활시설 용도, 나) 창고입니다.
- 건물. 근린생활시설은 일반철골구조 징크판넬지붕 2층, 창고는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 근린생활시설에는 위생·급배수·난방·화재탐지설비 등이 있고, 창고에는 위생 및 급배수설비 등이 있습니다.
- 토지. 705.4㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류 및 소로2류에 접합니다. 공시지가는 959,600원/㎡입니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 토지 위 이동이 용이한 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 변성택·박현성·이선미·김현우 등 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 모두 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 변성택·박현성의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 및 관련 접수서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 계산 확인. 강제경매개시결정에 대응하는 별도 채권액은 미상으로 현재 배당 계산에서는 0원으로 반영되어 있습니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만 이동이 용이한 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 1,883,110,800원이 실제 시장가 대비 적정한지는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.07 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 가격이 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 최저매각가 1,883,110,800원과 비교할 최근 실거래 자료가 없어 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없고, 변성택·박현성의 보증금도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
