대구지방법원 2025타경11575. 구미시 고아읍 문성리 ‘문성경남아너스빌’ 107동 8층 803호, 전용면적 122.1764㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2018년 11월 26일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당, 다수 가압류, 경매개시결정, 구미시 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
권리 자체보다 주의할 지점은 가격입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가 358,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 매수인이 추가로 떠안을 금액도 0원이므로 실질취득액 역시 358,000,000원입니다. 이 금액은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 343,571,428원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 문성리 1098 경남아너스빌 제107동 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 122.1764㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 강경수 |
| 단지 | 문성경남아너스빌 · 600세대 · 사용승인 2009.02.11 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 178,322,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 목록상 신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없고, 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유관계 자체는 입찰 전 현황자료와 현장 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 신건 가격이 높다
문성경남아너스빌 동일 면적 122.18㎡의 실거래 12건 중, 최근 12개월 거래는 7건이고 평균은 343,571,428원입니다. 가장 최신 거래는 2026.05 · 10층 · 360,000,000원입니다. 현재 실질취득액 358,000,000원은 최신 거래보다 2,000,000원 낮지만, 최근 12개월 평균의 104.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 122.18㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 122.18㎡ | 24 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 122.18㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 122.18㎡ | 12 | 425,000,000원 |
| 2025.10 | 122.18㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 122.18㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 122.18㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 122.18㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2025.02 | 122.18㎡ | 1 | 307,000,000원 |
| 2025.02 | 122.18㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 122.18㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2024.07 | 122.18㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 122.18㎡ | 7건 | 343,571,428원 |
전체 12건 평균은 352,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 343,571,428원으로 더 낮고, 최근 구간이 과거 구간보다 -5.7% 하락했습니다. 따라서 현재 최저가 358,000,000원을 전체 평균과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 112,188,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,312,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신보2023제21차유동화전문 유한회사 | 1,150,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,314,610,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,474,375원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,128,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 4,413,212,711원 중 예상 채권자 배당액은 352,188,000원, 미배당액은 4,061,024,711원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 358,000,000원 | 352,188,000원 | 4,061,024,711원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 286,400,000원 | 281,590,400원 | 4,131,622,311원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 229,120,000원 | 225,112,320원 | 4,188,100,391원 | 0원 |
이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰 시 매수인 실질취득액은 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 회차 358,000,000원에서는 최근 12개월 평균을 웃돌지만, 1회 유찰 시 제시 최저가는 286,400,000원으로 달라집니다. 다만 실제 다음 회차 진행 여부는 매각 결과에 따라 결정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 구미문성초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독·다가구주택, 일반상가, 학교 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장과 들성로가 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 803호로, 위생·급배수·승강기·소화·도시가스·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지 주출입구 남동측으로 왕복 3차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래 12건의 범위는 280,000,000원~425,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 343,571,428원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 판단. 현재 실질취득 358,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.2%이므로 ‘최저가니까 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 추세 확인. 최근 구간이 이전 구간보다 -5.7% 낮아진 흐름이므로 전체 12건 평균 352,250,000원보다 최근 12개월 평균 343,571,428원을 우선 기준으로 보는 편이 데이터와 맞습니다.
- 점유 확인. 임차인 목록상 신고자는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 후순위 미배당액이 4,061,024,711원으로 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자 미배당’과 ‘매수인 승계’를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당 전제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다는 전제가 붙어 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 등기상 인수위험은 낮고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 현재 실질취득 358,000,000원은 최근 12개월 평균 343,571,428원의 104.2%이고, 최근 가격 흐름도 -5.7%입니다. 최신 거래 360,000,000원과 거의 같은 가격이어서 신건이 극단적으로 비싼 것은 아니지만, 경매라는 이유만으로 가격 메리트가 확보된 상태도 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리는 양호하지만 신건 가격에는 가점을 주기 어려운 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
