수원지방법원 2025타경860. 수원시 팔달구 행궁로 92 남문타워 5층 502호로, 사건 분류는 대지이고 감정평가상 공부 용도와 현황은 근린생활시설입니다. 소유자 박서현은 2014년 7월 15일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 낙찰자의 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 권리소멸 여부가 아닙니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 배경에 4회 유찰과 재매각이 있고, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 감정평가 당시에는 공실로 조사됐으며 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경860 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 교동 3-3, 4-2 남문타워 제5층 제502호 · 도로명주소 행궁로 92 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 5층 502호 · 승강기설비 |
| 소유자 | 박서현 (2014.07.15. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 87,876,600원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 92,446,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20%인 17,575,320원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권 114,000,000원입니다. 2023년 이후의 국·수원시 압류, 남문타워 관리단과 롯데카드 주식회사의 가압류, 유효진의 강제경매 및 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 87,876,600원으로 감정가 366,000,000원의 24.01%입니다. 금액만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 4회 유찰된 재매각 물건이라는 점은 일반적인 주거용 물건보다 수요층과 환금성을 더 엄격하게 봐야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 87,876,600원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,513,619원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,059,533원 | 11.76% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 87,876,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,981,779원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 85,894,821원 |
| 3. 가압류 · 남문타워 관리단 | 12,578,760원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 유효진 | 92,446,027원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 중소기업은행 | 92,446,027원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,473,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 총 채권액은 317,944,193원, 채권자 배당액은 85,894,821원이며 미배당액은 232,049,372원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달문 남서측 인근으로 근린생활시설과 교육시설 등이 혼재하며, 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 실지조사 당시 공실 상태입니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 397.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 관광특구, 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,051,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 도로접면은 소로각지입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이고 4회 유찰된 재매각 물건이므로 실제 사용 가능성, 위반 내용과 해소 가능성, 임대수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 집합건축물대장 표제부·갑에 등재된 구체적 위반 내용과 이행강제금, 원상복구 가능 여부를 관할 행정기관과 건축물대장 원문으로 확인하세요.
- 재매각 사유 확인. 직전 매수인의 대금 미납 여부와 재매각 조건을 매각물건명세서 및 법원 기록에서 확인하세요.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저가의 20%인 17,575,320원입니다.
- 실제 점유. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 방문으로 출입 가능 여부와 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 관리단 채권. 남문타워 관리단의 12,578,760원 가압류는 매각으로 소멸하지만, 관리사무소를 통해 별도 정산이 필요한 항목이 있는지 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 근린생활시설이므로 예정한 업종의 영업 가능 여부, 건축물 용도, 소방·주차·출입 조건을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치 대신 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매 및 임대 사례로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 위반·재매각의 이유가 먼저다”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하고, 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 것과 물건이 좋은 가격이라는 것은 별개의 문제입니다.
감정가 366,000,000원이 4회 유찰돼 87,876,600원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이를 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 재매각, 보증금 20%, 위반건축물 등재, 근린생활시설, 공실, 임대관계 미상이라는 조건이 동시에 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 물건 상태는 고주의입니다. 위반 원인과 해소 비용, 실제 점유, 영업 가능성, 인근 임대·매매 수요가 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 접근하기 어렵습니다.