창원지방법원 2025타경21370. 경상남도 고성군 마암면 신리 335-8, 335-9, 335-10을 공동담보로 하는 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립주택 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 농업용고정식 유리온실입니다. 소유자는 김민경이고, 말소기준은 2024.01.05. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원입니다. 이후 설정된 김대환 근저당과 김동우·김한중 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 현재 배당추정상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반 주거용 부동산처럼 권리만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 목록 1·2·3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 지적경계가 불분명해 측량이 필요하며, 공부상 지목은 답이지만 현황은 유리온실 부지로 이용 중입니다. 건물 역시 등기사항전부증명서에는 등기되어 있으나 일반건축물대장에는 미등재되어 있고, 2022.10.05. 가설건축물 신고가 된 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21370 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 마암면 신리 335-8, 335-9, 335-10 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 농업용고정식 유리온실 |
| 소유자 | 김민경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,265,284,000원 / 303,794,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 905,376,574원 |
| 말소기준 | 2024.01.05. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 시설물 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액 0원
2023년 설정됐던 정민선·이재경·서인호 근저당권은 2024.01.05. 해지로 이미 말소됐고, 2023.12.05. 주식회사 그린랩스의 강제경매개시결정도 2024.01.05. 취하돼 2024.01.08. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.01.05. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 김대환 근저당권 104,000,000원, 김동우 가압류 38,976,253원, 김한중 가압류 45,292,273원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 흐름 — 24.01%라도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 1,265,284,000원이고 현재 최저매각가는 303,794,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 현재 회차 가격은 감정가의 24.01% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 24.01% | 303,794,000원 | 298,740,884원 | 909,527,642원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 212,655,800원 | 208,878,619원 | 999,389,907원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 148,859,060원 | 145,975,033원 | 1,062,293,493원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 미배당은 오히려 커집니다. 신청채권자인 농협은행의 청구액은 905,376,574원인데 현재 회차에서 배당추정액은 298,740,884원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미회수분은 채권자의 미배당이지 매수인의 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,116원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,020,000,000원 | 298,740,884원 |
| 3. 근저당 · 김대환 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김동우 | 38,976,253원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김한중 | 45,292,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,208,268,526원 중 채권자 예상배당은 298,740,884원, 미배당은 909,527,642원입니다. 배당은 채권최고액 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 농지·건물 리스크 — 이 사건의 핵심
공부상 토지 지목은 답이지만 현황은 답 기타(유리온실 건부지)로 이용되고 있으며, 감정평가상 건물은 강파이프구조 단층으로 천장·측면커텐 개폐장치와 보일러설비가 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신리마을 남서측 인근으로 경지정리된 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소하천구역·소하천에 접합니다.
- 토지. 지목은 답, 토지이용상황도 답이며 평지·세로장방 형태, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 공시지가. 19,500원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 이미 4회 유찰됐고 농지·농업용 유리온실이라는 이용상태를 고려하면 일반 주거용과 다른 수요층을 전제로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인. 목록 1·2·3은 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 원상회복 가능성 확인. 2025.08.01.자 고성군 사실조회회신서와 관할관청을 통해 원상회복명령 가능성을 재확인해야 합니다.
- 경계 측량. 지적경계가 불분명하므로 실제 점유범위·시설물 위치·필지 경계를 측량으로 확인하는 것이 중요합니다.
- 가설건축물 상태 확인. 일반건축물대장 미등재 및 2022.10.05. 가설건축물 신고 사항을 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 여부. 천장·측면커텐 개폐장치·보일러설비는 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유관계 현장 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 시세 검증. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·시설의 실제 거래가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·고성군 회신과 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 가능성과 현장 리스크
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 분명합니다. 말소기준인 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기엔 확인해야 할 사항이 많습니다.
목록 1·2·3의 농지취득자격증명원, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 지적경계 불분명, 건물대장 미등재와 가설건축물 신고가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 실거래 시세 비교자료도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 객관적으로 확인하기 어렵습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만 절차·현장·환금성 확인 부담은 높은 특수물건입니다.
