창원지방법원 2025타경21416. 경상남도 거제시 사등면 청곡리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 한정례이며, 경매신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 신청 청구액은 521,168,495원입니다. 건물 등기상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 서울보증보험주식회사의 8,700,000원 가압류로 정리됩니다. 이후의 가압류와 현 경매개시결정등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
그런데 이 사건은 건물 등기만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 2004년과 2005년에 설정된 지상권이 별도로 기재돼 있습니다. 이 권리들은 건물 기준 말소기준일인 2022년 2월 15일보다 앞섭니다. 지상권자가 2025년 11월 6일 선순위 지상권말소동의서를 제출한 것은 중요한 위험 완화 요소이지만, 동의서 제출과 실제 말소등기 완료는 구분해야 합니다.
가격 역시 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 주변 실거래와 직접 비교할 근거가 확보되지 않은 상태에서, 임야와 주택이 결합된 일괄매각물건의 최저가를 곧바로 적정 취득가로 볼 수는 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 얼마나 싸게 나왔는가가 아니라 어떤 권리를 확실히 정리하고 실제로 무엇을 취득하는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21416 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 청곡리 735-3 일대 |
| 건물 등기 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 청곡리 735-16 주1동 도로명주소: 청포3길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 / 단독주택 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층건 |
| 소유자 | 한정례 (단독소유) |
| 감정가 | 1,019,759,600원 |
| 최저매각가 | 244,844,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 521,168,495원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 2동 및 제시외 수목 포함 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 선순위 지상권 | 목록1·4·8·9 관련 지상권 명시 · 2025.11.06 말소동의서 제출 |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 내부 및 실제 점유관계 확인 필요 |
| 등기 확인일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 건물 말소기준보다 오래된 지상권이 핵심
건물 등기상 말소기준권리는 2022.02.15 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이후 윤숙희, 거제축산업협동조합, 유지제삼차유동화전문 유한회사의 가압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
2018년 설정된 거제축산업협동조합의 근저당권 3건은 등기분석상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 해당 채권최고액은 각각 260,000,000원, 143,000,000원, 130,000,000원입니다. 2022년 11월에는 해당 근저당권의 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록도 나타납니다. 2020년 설정된 장문안의 200,000,000원 근저당권은 2022년 3월 해지를 원인으로 말소됐습니다.
- 목록1: 을구 6번 지상권, 2004.10.08 접수 제43134호
- 목록4: 을구 8번 지상권, 2005.12.29 접수 제59311호
- 목록8·9: 각 을구 1번 지상권, 2005.12.29 접수 제59311호
② 가격 분석 — 감정가 24%는 시세 할인율이 아니다
최초 감정가 1,019,759,600원인 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가 244,844,000원에 이르렀습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 매각 기준가격의 비율일 뿐, 현재 시장가격보다 얼마나 저렴한지를 보여주는 지표가 아닙니다.
특히 이 사건은 일반적인 공동주택이 아니라 단독주택과 여러 토지의 일괄매각입니다. 토지별 이용 가능성, 도로 접근권, 지상권 처리 상태, 건물의 실제 위치에 따라 실질 가치와 환금성이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래가격을 기준으로 최저매각가의 시세 적정성을 검증하기 전에는 가격상 이익을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각 기준금액 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 244,844,000원 | 250,672,313원 | 배당모형상 0원 |
| 5회 유찰 시 | 171,390,800원 | 323,097,168원 | 배당모형상 0원 |
| 6회 유찰 시 | 119,973,559원 | 373,794,568원 | 배당모형상 0원 |
회차별 금액 및 미배당액은 제시된 매각·배당 시나리오 기준입니다. 추가 유찰 여부와 이후 매각가격은 확정된 것이 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 배당모형상의 표시로, 선순위 지상권의 실제 처리 비용이나 점유·접근 관련 비용을 보증하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,227,816원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,700,000원 | 8,700,000원 |
| 2. 가압류 · 윤숙희 | 407,195,386원 | 231,916,184원 |
| 3. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 27,405,133원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유지제삼차유동화전문 유한회사 | 47,987,978원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 491,288,497원 | 240,616,184원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,227,816원을 제외한 채권자 배당액은 240,616,184원입니다. 배당모형의 채권액 합계는 491,288,497원이며, 250,672,313원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
다만 이는 제시된 가압류 채권 중심의 단순 배당모형입니다. 경매신청채권자인 농업협동조합자산관리회사의 청구액 521,168,495원은 위 가압류 채권자 합계와 별개이며, 회차별 배당모형에서는 신청채권자의 예상배당액이 0원으로 표시됩니다. 과거 근저당권과 채권양도 기록도 있는 만큼, 신청채권의 담보관계 및 실제 배당순위를 확인하지 않고 이 배당표를 확정배당표로 보아서는 안 됩니다.
예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 계산이며, 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 채권신고·권리관계·법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액이 매수인의 인수채무로 자동 전환되는 것은 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 위험 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 거제시 사등면 청곡리 청포마을 남측 인근에 위치합니다. 주변은 주택·농경지·임야가 혼재하며, 감정평가에서는 제반 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다. 다만 개별 토지 중 맹지가 있으므로 전체 매각대상에 동일한 접근 조건이 적용된다고 보아서는 안 됩니다.
- 토지 용도. 계획관리지역에 해당하며, 일부 토지는 준보전산지에 포함됩니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 기재돼 있습니다. 토지별로 적용되는 규제를 구분해야 합니다.
- 토지 특성. 확인된 토지정보 중 임야는 면적 32.0㎡, 공시지가 8,690원/㎡, 완경사·부정형·맹지로 표시됩니다. 이는 일괄매각 대상 전체의 토지면적이나 총가격을 의미하지 않습니다.
- 주택 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층건이며, 외벽은 스톤코트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 하이샷시창호 마감으로 기재돼 있습니다. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현장 내부. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사를 하지 못해 일반적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 수선 필요성 및 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2동(감정서상 ㉠, ㉡)과 제시외 수목(감정서상 ⓐ)이 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 감정평가상 포함 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 여러 토지가 결합된 물건이고, 일부 토지의 맹지 조건 및 선순위 지상권이 존재합니다. 개별 이용과 매각 가능성에 제약이 있을 수 있으므로 일반적인 주거용 공동주택과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 말소. 2025.11.06 제출된 거제축산업협동조합의 지상권말소동의서 원본을 확인하고, 목록1·4·8·9의 모든 해당 지상권을 포괄하는지, 매각 후 실제 말소등기가 가능한지 검토해야 합니다.
- 토지별 등기사항전부증명서. 건물의 2022.02.15 가압류를 기준으로 전체 토지의 권리관계를 일괄 판단하지 말고, 개별 필지의 선순위·후순위 권리와 지상권을 각각 확인해야 합니다.
- 목록9 통행권. 인접지를 통한 현재 통행과 법적인 통행 권원을 구별하고, 도로 연결 상태·지적도·현황도를 함께 확인해야 합니다.
- 목록10 건물 위치. 공부상 청곡리 735-16과 실제 청곡리 735-18의 관계를 확인해야 합니다. 건물 배치와 토지 경계, 매각대상 포함 여부 및 취득 후 사용 가능성이 핵심입니다.
- 제시외 건물과 수목. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 2동 및 수목의 실제 위치와 상태를 확인하고, 감정평가에서 어떻게 반영됐는지 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 실제 거주자와 점유 권원, 임대차관계 유무를 확인해야 합니다. 점유 사실만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 근저당권 및 신청채권. 과거 거제축산업협동조합의 근저당권과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 경매신청 청구액 521,168,495원의 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 예상배당표에서 신청채권자 배당이 0원으로 표시된 이유도 검토 대상입니다.
- 유찰 원인 분석. 4회 유찰이라는 결과만으로 저가매수 기회라고 결론 내리지 말고, 선순위 지상권·맹지·건물 위치 차이·복합적인 매각대상 등이 입찰 판단에 어떤 영향을 주는지 살펴야 합니다.
- 실거래 검증. 해당 지역의 실제 거래가격과 매각대상 토지별 이용 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도, 건축물대장 및 관련 말소동의서를 대조하고 권리관계의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%라도, 권리와 토지가 해결되지 않으면 저가가 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 파격적인 유찰 물건입니다. 감정가 1,019,759,600원인 단독주택과 토지가 244,844,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 현재 적정 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 판단은 완전히 다릅니다.
건물 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성과 확인된 임차인 부재는 긍정적입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 선순위 지상권의 실제 말소가 확인돼야 하고, 목록9의 맹지, 목록10의 공부상·실제 건물 위치 차이, 내부조사 미실시, 일괄매각의 복잡한 구조도 해결해야 합니다.
특히 지상권말소동의서 제출은 중요한 사실이지만, 말소가 완료됐다는 증거와 동일하지 않습니다. 배당모형상 인수액 0원이라는 계산 역시 실제 취득 후 발생 가능한 권리·접근·정리 비용까지 확정적으로 제거해 주지 않습니다.
따라서 이 물건은 현재 최저가만으로 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 선순위 지상권의 확실한 말소, 필지별 접근권, 건물 위치와 소유관계, 실제 점유상태를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 핵심 위험이 해소된 뒤에야 실거래가격과 실질취득비용을 비교하여 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
