창원지방법원 2025타경21448. 거제시 장평동 거원아파트 나동 3층 307호입니다. 감정가 80,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.01.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤 설정된 케이비국민카드 가압류 21,262,897원과 신한카드 가압류 7,780,698원, 2025.06.09.의 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 김진경으로, 2022.11.11. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현 경매개시결정의 채권자는 케이에프에프이사공구유동화전문 유한회사이고, 등기에는 양도전 채권자가 주식회사 국민은행으로 기재돼 있습니다. 사건 청구액은 100,549,692원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21448 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 721 거원아파트 나동 3층307호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 장평3로5길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 307호 |
| 소유자 | 김진경 · 2022.11.11. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 100,549,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.01.31.의 국민은행 근저당권입니다. 2023년 설정된 케이비국민카드·신한카드 가압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024.05.27. 국민은행이 신청한 이전 임의경매는 2025.04.17. 취하돼 2025.04.22. 말소됐고, 현재 경매는 2025.06.09. 새로 개시된 사건입니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰 후 최근 시세보다 낮다
장평거원 단지의 실거래 표본은 전용 59.79㎡ 거래 6건입니다. 시장 자료의 대상면적은 83.43㎡로 표시돼 있고 면적 일치 여부는 불일치이므로, 아래 거래가는 직접적인 동일면적 확정 시세라기보다 가격 수준을 확인하는 참고 자료로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.79㎡ | 2 | 45,500,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.79㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.01 | 59.79㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2024.03 | 59.79㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 43,875,000원 |
최근 12개월 4건 평균은 43,875,000원, 최신 거래는 2026.05의 45,500,000원입니다. 현재 최저가 27,440,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 4.5% 상승으로 집계돼 있어, 제공된 가격 자료만 놓고 보면 3회 유찰 후에는 신건 때와 달리 가격 할인폭이 분명해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 26,546,080원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,262,897원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,780,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 149,043,595원 중 예상배당은 26,546,080원, 미배당은 122,497,515원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 집행비용은 893,920원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 122,497,515원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 130,581,339원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 136,240,016원 |
현재 회차에서도 채권총액을 충족하지 못해 122,497,515원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시 매각대금이 19,208,000원, 13,445,600원으로 내려가면서 미배당은 각각 130,581,339원, 136,240,016원으로 커집니다. 다만 제공된 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 남동측 인근이며, 종교시설·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 307호이며, 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측·남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 공시지가. 766,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부확인이 불가능했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 점유자가 확인되면 전입·확정일자·배당요구 여부를 함께 확인해 대항력 가능성을 판단해야 합니다.
- 가격 비교의 면적 차이. 제공된 실거래 표본은 59.79㎡이고 시장 대상면적은 83.43㎡로 일치하지 않으므로, 숫자만 기계적으로 비교하지 마세요.
- 노후·소규모 단지. 75세대, 1991.07.15. 준공이라는 점을 감안해 실제 내부 상태와 수리비를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.6회 유찰입니다. 낮은 최저가가 곧 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가 80,000,000원의 34% 수준인 27,440,000원까지 내려와 있고, 최근 12개월 실거래 평균 43,875,000원의 62.5%입니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 메리트는 분명히 생긴 회차입니다.
다만 이 사건은 감정 당시 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상이었습니다. 따라서 결론을 “임차인 없음”으로 단순화하기보다 미확인 점유관계를 마지막까지 확인하는 것이 핵심입니다. 권리서류와 현장 점유가 일치한다는 전제까지 확보된다면 낮아진 최저가의 의미가 살아나지만, 그 확인 없이 할인율만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다.
