창원지방법원 2025타경21521. 경상남도 거제시 장승포동 455-16의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이며, 감정가는 121,717,000원, 현재 최저매각가는 29,224,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 24.01%입니다.
권리의 기준점은 2015.12.30. 설정된 장승포신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 제이씨현시스템주식회사 근저당권, 임의경매개시결정, 현대캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자 최숙임은 2024.07.03. 전입해 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21521 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 455-16 · 장승포로1길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 106.0㎡ · 일반상업지역 · 주상기타 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 안치운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,717,000원 / 29,224,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 38,479,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.12.30. 설정된 장승포신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 97,500,000원이고, 2023.08.09. 3번 근저당권 변경으로 채권최고액 60,500,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.14. 제이씨현시스템주식회사 근저당권 100,000,000원, 2025.06.13. 임의경매개시결정, 2025.06.18. 현대캐피탈 가압류 79,487,681원은 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 금액 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최숙임 | 2024.07.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최숙임의 전입신고일은 2024.07.03.으로 말소기준일 2015.12.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증금 대위·보증기관 승계 사례도 아닙니다.
③ 가격 — 4회 유찰이지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가 121,717,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 29,224,000원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준으로 크게 내려왔지만, 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준이 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,224,000원 | 24.01% | 248,689,713원 |
| 5회 유찰 시 | 20,456,800원 | 16.81% | 257,299,103원 |
| 6회 유찰 시 | 14,319,760원 | 11.76% | 263,325,677원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 926,032원 |
| 1. 근저당 · 장승포신용협동조합 | 97,500,000원 | 28,297,968원 |
| 2. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 79,487,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 276,987,681원 중 예상배당 28,297,968원, 미배당 248,689,713원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 현황 지붕 차이와 제시외 건물 포함
- 이용상태. 기호 2와 기호 2-1 모두 주택으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 블록조 단층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 부착 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 지붕 현황. 공부상 ‘블록조 스레이트지붕’이나 현황은 ‘블록조 슬래브지붕’입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해성고등학교 남측 인근이며 단독주택·노변 근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 106.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 토지이용상황 주상기타, 완경사·사다리형·소로한면입니다.
- 공시지가. 463,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역, 소로2류 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 대조. 말소기준 근저당의 최초 채권최고액 97,500,000원과 2023.08.09. 변경액 60,500,000원을 최신 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 최숙임은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현황·공부 대조. 공부상 스레이트지붕과 현황 슬래브지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 구조·면적·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격 판단은 현장과 시세가 필요
이 사건은 말소기준권리 이후 후순위 근저당·경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 전입자 최숙임 역시 2024.07.03. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 4회 유찰되어 감정가 121,717,000원에서 29,224,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보는 것은 위험하고, 보증금·최우선변제 여부, 근저당 변경 내역, 제시외 건물과 지붕 현황까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 입찰 판단은 시세와 현장 확인 후. 이 물건의 핵심입니다.
