창원지방법원 2025타경21552. 거제시 장평동 687-14 두루빌딩과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 지하 1층·지상 4층으로, 감정 이용상태는 지하 1층이 주차장 및 근린생활시설, 1층부터 4층이 단독주택(다가구주택)입니다. 제시목록상 용도는 제2종근린생활시설이지만 현황 및 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 및 단독주택이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리구조의 중심은 2016년 설정된 거제수산업협동조합 근저당입니다. 2016.03.04 채권최고액 300,000,000원의 근저당이 말소기준이 되고, 2016.03.11 추가 근저당 420,000,000원과 이후 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 선순위 근저당조차 전액을 받지 못하므로 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 687-14 두루빌딩 · 경상남도 거제시 장평4로2길 25-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하 1층 주차장 및 근린생활시설 · 1층~4층 단독주택(다가구주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 지하 1층, 지상 4층 |
| 토지 | 대 434.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 377,000원/㎡ |
| 소유자 | 김종현 2분의 1 · 정순옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 838,897,600원 / 287,742,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 787,588,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.03.04 을구 1번 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당과 갑구의 후순위 가압류, 2025.06.20 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 경남신용보증재단 가압류는 2019.12.19 이미 말소됐고, 2023.02.01 개시됐던 종전 임의경매도 2025.04.25 취하되어 2025.04.28 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미선 | 지하101호 | 2017.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정정순 | 201호 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
정미선은 2017.12.04, 정정순은 2021.07.19 전입해 두 사람 모두 2016.03.04 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당순서는 원본 서류로 최종 대조할 필요가 있습니다. 이 부분은 배당금액을 움직일 수 있지만 현재 분석상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%를 시세 할인율로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 287,742,000원으로 감정가 838,897,600원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 유찰률은 시세 할인율이 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설·다가구주택과 토지가 결합된 혼합용도 건물입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 287,742,000원 | 282,913,612원 | 544,766,251원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 201,419,400원 | 197,799,528원 | 629,880,335원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 140,993,580원 | 138,219,670원 | 689,460,193원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 예상 매각가는 201,419,400원, 다시 한 번 진행되면 140,993,580원으로 내려갑니다. 반면 채권자 미배당액은 544,766,251원에서 629,880,335원, 689,460,193원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액으로 바뀌지는 않는다는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,828,388원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 거제수산업협동조합 | 300,000,000원 | 282,913,612원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 거제수산업협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 거제수산업협동조합 | 80,003,187원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 함양농업협동조합 | 20,485,876원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 진주축산업협동조합 | 7,190,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,828,388원을 제외한 282,913,612원이 을구 1번 거제수산업협동조합 근저당에 배당되고, 그 뒤의 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구 827,679,863원 중 미배당은 544,766,251원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하 1층은 주차장 및 근린생활시설, 1층~4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 434.0㎡, 자연녹지지역, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 377,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지하 1층·지상 4층이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 혼합용도라 단일 주거용 물건보다 매수자의 수익성 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 34%’만으로 저가 판단 금지. 3회 유찰은 확인되지만 유찰폭 자체가 시세 할인율을 뜻하지 않습니다.
- 임차인 2명 현장 대조. 정미선 지하101호, 정정순 201호의 실제 점유 여부와 현재 이용상태를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제 등 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 혼합용도 수익성 검토. 지하 근린생활시설과 1~4층 다가구주택의 공실·임대료·관리비·수선비를 각각 확인해 실질 수익을 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함범위를 현황·도면과 대조해야 합니다.
- 자연녹지지역 확인. 향후 증축·용도변경·개발을 염두에 둔다면 자연녹지지역 및 관련 제한을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당일 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리된다. 가격은 현장에서 증명해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.04 거제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 정미선·정정순 두 임차인도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리가 확인되는 구조는 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 838,897,600원이 세 번 유찰되어 최저가 287,742,000원, 감정가 34%까지 내려왔다고 해서 곧바로 저평가라고 볼 수 없습니다. 지하 근린생활시설과 1~4층 다가구주택, 토지가 결합된 물건이고 이미 3회 유찰됐다는 점은 오히려 환금성과 수익성 검증이 핵심이라는 신호에 가깝습니다. 결론은 권리승계는 비교적 깨끗하지만, 가격은 유찰률이 아니라 실제 임대·점유·현장 가치로 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
