262,327,000원
창원지방법원 2025타경21553. 거제시 고현동 239-5의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 384.0㎡의 대지로, 감정평가상 일련번호 2는 근린생활시설(소정꽃), 일련번호 3은 단독주택 및 창고로 이용 중입니다. 매각에는 제시외 건물과 지상 수목도 포함됩니다. 말소기준권리는 2016.02.29 거제수산업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 점유관계에는 별도의 변수가 있습니다. 김환국은 2016.02.01 전입했고 2025.07.31 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 매수인이 실제로 부담할 금액을 지금 단계에서 0원으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21553 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 239-5 · 경상남도 거제시 거제중앙로 1828 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(소정꽃) · 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 384.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 제정헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,573,400원 / 262,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 720,922,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
기존 신현농업협동조합 근저당 2건과 중소기업은행 근저당 3건은 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2016.02.29 설정된 거제수산업협동조합 근저당이고, 해당 근저당은 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 2025.10.21 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.19 결정, 2025.06.20 접수입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김환국 | 2016.02.01 | 미상 | 미상 | 2025.07.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 중복된 구조가 아니므로 임차인 수를 따로 조정할 필요는 없습니다. 핵심은 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 그만큼 증가할 수 있으므로, 262,327,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 회차 최저가는 262,327,000원으로 감정가의 24% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 5회 유찰 시 시나리오는 183,628,900원, 6회 유찰 시 시나리오는 128,540,229원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교값이 확인되지 않고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,472,578원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 거제수산업협동조합 | 720,000,000원 | 257,854,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 근저당 미배당액은 462,145,578원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 김환국의 보증금·확정일자가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 고현동 소재 계룡초등학교 북동측 인근으로, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 근린생활시설인 ‘소정꽃’, 일련번호 3은 단독주택 및 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 384.0㎡ 대지 · 평지 · 사다리형 · 중로한면이며 공시지가는 1,419,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 계룡초등학교·병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 근린생활시설은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 단독주택·창고는 시멘트 벽돌조 및 시멘트 블록조 슬라브지붕 단층입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 수목이 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김환국 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 승계액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 미상입니다. 배당요구 사실만으로 배당 결과를 단정하지 마세요.
- 점유 범위 확인. 임차인의 점유 부분과 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 명도 및 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 지상 수목도 포함되므로 현황과 감정평가 대상이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설·단독주택·창고가 함께 이용되는 구조이므로 향후 사용계획과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰로 감정가 24% 수준까지 내려왔지만 실거래 비교자료와 확정된 실질취득비용이 없어 ‘싸다’는 결론은 금물입니다.
- 배당표 재검산. 당해세와 임차인 최우선변제가 실제로 존재하면 현재 배당 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24% 낙찰가보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,092,573,400원이 4회 유찰되어 262,327,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자보다 2016.02.01 전입한 김환국을 먼저 봐야 합니다. 말소기준 근저당은 2016.02.29이므로 전입이 더 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당표의 인수액 0원을 그대로 믿고 “낙찰가만 준비하면 된다”고 접근하는 것은 위험합니다. 보증금 확인 전까지 실질취득비용은 확정 불가입니다. 여기에 4회 유찰, 근린생활시설·단독주택·창고의 혼합 이용, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 실질취득비용은 아직 닫히지 않았습니다. 임차보증금과 점유관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
