창원지방법원 2025타경21618. 거제시 장승포동 505 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다. 사건 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’지만, 감정평가상 현황은 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 토지는 321.0㎡의 대지이고, 건물 기호(1-1)·(1-2)는 모두 목조 스레이트지붕 단층, 사용승인일은 1935년입니다. 매각은 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ도 매각에 포함됩니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 1995.02.17 설정된 장승포신용협동조합 근저당 32,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2005.06.30 을구 2번 근저당권 28,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 근저당

말소기준은 2005.06.30 을구 2번 장승포신용협동조합 근저당 28,000,000원입니다. 2012년·2015년 후순위 근저당과 2025년 경남신용보증재단·장승포농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 산정돼 있습니다. 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 일부 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 각 근저당의 설정순위 자체는 그대로 이어집니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 대비 할인’은 아니다

현재 최저매각가는 83,432,000원으로 감정가 243,239,400원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 전혀 다른 문제라는 것입니다. 후순위 채권이 배당받지 못한다고 해서 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,432,000원 가정)

현재 최저가 83,432,000원 가정 시 채권자 총 청구액 219,472,140원 중 81,530,224원이 배당되고, 미배당액은 137,941,916원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 장승포초등학교 서측 인근이며 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 기호(1-1)·(1-2)는 모두 목조 스레이트지붕 단층으로 사용승인일이 1935년입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 마감으로 조사됐습니다.
• 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 직접 확인하지 못했고, 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 대 321.0㎡, 일반상업지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·세로장방 형태이고 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 장승포초등학교·해성중학교·해성고등학교 관련 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현황 단독주택이면서 1935년 목조 건물이고 3회 유찰된 상태이므로, 표준화된 공동주택처럼 가격 비교가 쉽지 않아 매수·재매각 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전에 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 물건이므로 1935년 목조 건물의 노후도, 누수·균열·설비 상태와 보수비 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ·ㄴ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치·규모·이용상태를 감정서 원문과 현장에서 대조하세요.
• 토지 경계·접면 확인. 토지 321.0㎡의 경계와 실제 출입로, ‘세로한면(불)’로 기재된 도로접면 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 83,432,000원은 감정가의 34.3%이지만, 시세 실거래 비교 없이 이를 ‘저가’로 단정하지 말고 주변 토지·단독주택 거래와 보수비를 따로 검증하세요.
• 권리 원본 대조. 2005.06.30 말소기준 근저당과 이후 근저당권 이전등기, 가압류·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 3번 유찰됐는가

등기권리만 보면 이 물건은 말소기준이 분명하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건성과 가격입니다. 최저매각가 83,432,000원은 감정가 243,239,400원의 34.3%까지 떨어졌지만, 실거래 비교 근거가 없고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 1935년 목조 스레이트지붕 단층 건물, 내부 미확인, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함이라는 조건이 겹칩니다.

권리는 비교적 단순하지만 가격의 확신은 낮습니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 접근하기보다 현장 점유·건물 상태·토지 접면·제시외 건물·주변 실제 거래가격을 확인한 뒤 83,432,000원이 정말 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단하는 사건입니다.