83,432,000원
창원지방법원 2025타경21618. 거제시 장승포동 505, 도로명 장승포로3길 7-8에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 현황은 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 토지는 321㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 건물은 기호 1-1·1-2 모두 목조 스레이트지붕 단층이며 사용승인일은 1935년입니다.
권리의 기준점은 2005년 6월 30일 설정된 장승포신용협동조합의 채권최고액 28,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 1995년 근저당권은 이미 말소된 권리로 정리돼 있고, 2005년 말소기준 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21618 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 505 · 경상남도 거제시 장승포로3길 7-8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 현황 단독주택 |
| 토지 | 321.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 265,800원/㎡ |
| 건물 | 목조 스레이트지붕 단층 · 기호 1-1, 1-2 · 사용승인일 1935 |
| 소유자 | 이원준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 243,239,400원 / 83,432,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 154,459,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
1995년 장승포신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리이고, 현재 말소기준은 2005.06.30 을구 2번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2012년 65,000,000원, 2015년 65,000,000원 근저당권과 2025년 경남신용보증재단 49,000,000원 가압류, 장승포농업협동조합 12,472,140원 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 34.3%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 83,432,000원입니다. 감정가 243,239,400원의 34.3% 수준까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 폭입니다. 이를 곧바로 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,432,000원 | 34.3% | 137,941,916원 |
| 4회 유찰 시 | 58,402,400원 | 24.01% | 162,520,983원 |
| 5회 유찰 시 | 40,881,680원 | 16.81% | 179,726,330원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 58,402,400원, 두 차례 더 진행되면 40,881,680원으로 낮아지는 시나리오입니다. 동시에 채권자 미배당액은 137,941,916원 → 162,520,983원 → 179,726,330원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,901,776원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 65,000,000원 | 53,530,224원 |
| 을구 5번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 장승포농업협동조합 | 12,472,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 219,472,140원 중 채권자 배당액은 81,530,224원, 미배당액은 137,941,916원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 321.0㎡의 대지이며 일반상업지역, 완경사, 세로장방형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 265,800원/㎡입니다.
- 건물. 기호 1-1·1-2 모두 목조 스레이트지붕 단층으로 사용승인일은 1935년이며, 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 2번 2005.06.30 장승포신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입관계, 보증금, 확정일자 등 실제 점유관계를 확인합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일 1935년의 목조 스레이트지붕 건물인 만큼 내부 상태와 실제 이용상황을 확인합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ이 매각에 포함됩니다. 현황과 감정 대상의 일치 여부를 확인합니다.
- 가격 판단 분리. 83,432,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 137,941,916원 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 ‘현황’
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2005년 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 83,432,000원으로 감정가의 34.3%까지 떨어졌습니다.
하지만 이 물건을 단순히 ‘감정가의 34%짜리 저가물건’으로 보면 위험합니다. 감정평가상 건물은 1935년 목조 단층주택이고, 내부구조를 확인하지 못했으며 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 일괄매각과 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 현황 확인 뒤 판단입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 건물상태·점유·토지 활용성과 매각대상 범위를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
