창원지방법원 2025타경21668. 거제시 양정동 374-3 일원의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가에서는 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했으나, 현황은 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 536,059,230원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 183,868,000원입니다.
권리의 기준점은 2016.03.25. 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 2017.08.01. 같은 조합의 60,000,000원 근저당, 2022.12.06. 국의 압류, 2025.07.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 유만규는 2017.01.05. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21668 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 374-3 · 양정6길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 탐문 |
| 소유자 | 유만석 · 유만영 · 유명자 · 유연자 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 536,059,230원 / 183,868,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 203,739,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2016.03.25. 거제수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2018.03.08. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 유연자·유만석·유명자·유만영이 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준인 2016.03.25. 거제수산업협동조합 근저당 이후 설정된 같은 조합의 추가 근저당과 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유만규 | 2017.01.05 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
③ 매각조건 — 가격보다 먼저 봐야 할 조건
- 일괄매각. 여러 목록이 하나의 매각대상으로 묶여 있습니다.
- 지분·도로. 목록2는 지분매각이며, 지목은 대지이나 현황은 도로입니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 조경수·입목. 목록1·5의 지상 조경수와 자생 입목 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외 물건. 목록3·5 지상 컨테이너 1동, 목록4 옥상 소재 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 태양광 설비. 목록4의 태양광 설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,374,152원 |
| 1. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 240,000,000원 | 180,493,848원 |
| 2. 추가 근저당 · 거제수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 183,868,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,374,152원을 제외한 180,493,848원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 합계 300,000,000원 대비 119,506,152원이 미배당됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양정마을회관 북서측 인근이며 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호 1~3, 5까지 차량 진입이 가능하고 인근에 양정로가 지나며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 이해관계인 부재 등으로 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했으나 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 기호4는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2002.01.26.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역과 자연녹지지역이 포함되고, 일부는 수월천 하천에 저촉됩니다. 공시지가는 398,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3의 자격증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 목록별 경계·현황. 목록2는 지분매각이면서 현황 도로이므로 실제 이용관계와 경계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록3·5와 목록4의 컨테이너는 매각대상에서 제외되므로 현장 점유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가에서 내부구조 및 이용상황을 확인하지 못했습니다. 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 원문 대조. 유만규의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 권리·매각조건 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일 기준 변경사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2016.03.25. 거제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 유만규의 2017.01.05. 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 감정가 536,059,230원에서 3회 유찰돼 183,868,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 일괄매각 안에 지분 도로·농지취득자격증명 대상 토지·매각 제외 컨테이너가 섞여 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 조건은 입찰 단계에서 반드시 해소해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 물건·절차 확인 난도는 높은 편이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
