창원지방법원 2025타경21668. 거제시 양정동 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 현황조사에서는 건물이 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 536,059,230원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 183,868,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 203,739,511원입니다.
등기상 핵심은 2016.03.25. 설정된 거제수산업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후의 유만석 지분 압류, 2017년 후순위 근저당, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21668 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 374-3 · 475-2 / 경상남도 거제시 양정6길 34 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 소유자 | 유만석 · 유만영 · 유명자 · 유연자 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 536,059,230원 / 183,868,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 203,739,511원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.25. 근저당권 · 거제수산업협동조합 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 과거 신현농업협동조합 명의 근저당들이 존재했으나 이미 말소되어 있습니다. 현재 효력이 남아 있는 권리 중 말소기준은 2016.03.25. 거제수산업협동조합 근저당입니다. 그보다 뒤에 설정된 2017.08.01. 채권최고액 60,000,000원의 추가 근저당과 유만석 지분 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유만규 | 2017.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유만규의 전입신고일은 2017.01.05.로 말소기준권리인 2016.03.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 여부와 금액은 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격과 유찰 — 싸다고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 183,868,000원으로 감정가 536,059,230원의 34.3% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 동일 용도·인근 거래를 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰된 복합 토지·건물 물건이라는 점은 가격뿐 아니라 이용·환금성·입찰조건을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 183,868,000원 | 180,493,848원 | 119,506,152원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 128,707,599원 | 126,105,693원 | 173,894,307원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 90,095,319원 | 88,073,603원 | 211,926,397원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,374,152원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 거제수산업협동조합 | 240,000,000원 | 180,493,848원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 거제수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 300,000,000원 중 180,493,848원이 배당되고 119,506,152원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각조건 — 권리보다 입찰조건이 중요하다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 목록2. 지분매각이며, 지목은 대지이나 현황은 도로입니다.
- 목록3. 농지취득자격증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록1·5. 일단지이며 지상 조경수와 자생 입목 등은 토지에 포함해 평가했습니다.
- 목록3·5. 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 목록4. 옥상 컨테이너 1동은 매각 제외이고 태양광 설비는 건물에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양정마을회관 북서측 인근으로 농경지와 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 기호 1~3, 5까지 차량 진입이 가능하고 인근에 양정로가 지나며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2002.01.26.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역과 자연녹지지역이 포함되고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 적용됩니다.
- 하천. 기호 1·2는 하천인 수월천에 저촉됩니다.
- 대표 토지. 지목 대, 토지면적 124.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 398,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록3의 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현황도로 확인. 목록2는 지목 대지이나 현황 도로이며 지분매각입니다. 이용가치와 지분관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록3·5 지상 컨테이너와 목록4 옥상 컨테이너는 매각 제외이므로 경계와 철거·사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 유만규의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자 등 세부 임대관계는 미상입니다.
- 시세 별도 검증. 동일 조건의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격 관련 서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2016.03.25. 거제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 유만규의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기 인수보다 물건 구성과 매각조건입니다. 3회 유찰된 연립/다세대 + 토지 사건이고, 현황 단독주택으로 이용되며, 지분매각·현황도로·하천 저촉·농지취득자격증명원·매각제외 컨테이너가 함께 얽혀 있습니다. 특히 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건은 입찰 자체의 선결사항입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 입찰조건과 현장 검증 난도가 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
