창원지방법원 2025타경21677. 거제시 능포동 493-1, 능포로 222의 3층 305호입니다. 사건 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층으로, 사용승인일은 1983.08.09입니다. 현재 소유자는 김제숙이며 2008.11.21 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 45,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2018.09.18 설정된 장승포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 19,500,000원이며, 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류, 현재 임의경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21677 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 493-1 3층 305호 · 경상남도 거제시 능포로 222 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 3층 305호 |
| 사용승인 | 1983.08.09 |
| 소유자 | 김제숙 · 2008.11.21 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,360,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.09.18 장승포신용협동조합 근저당권입니다. 2000년 한국주택은행 명의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2008.11.19 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 경남신용보증재단의 20,209,200원 가압류와 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 64,515,537원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 15,435,000원으로 감정가 45,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 같은 창조주택 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 창조주택은 17세대 규모이고 사용승인일이 1983.08.09인 연립주택이므로, 실제 매수층과 환금성은 현장 수요를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 2. 근저당 · 장승포신용협동조합 | 19,500,000원 | 14,757,170원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,209,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 64,515,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 104,224,737원 중 예상 배당액은 14,757,170원이며, 미배당액은 89,467,567원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 능포동 능포초등학교 북측 인근이며, 간선도로변의 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 관내 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 859.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 능포초등학교·병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 1983.08.09 사용승인된 철근콘크리트조 연립주택으로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 창조주택은 17세대입니다. 비교 실거래가가 없어 환금성 판단에는 현장 중개업소와 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입세대·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 15,435,000원은 감정가의 34.3%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 보지 마세요.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1983.08.09이므로 내부 상태와 설비, 누수·균열·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 17세대 연립주택이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실제 매수층과 재매각 기간을 지역 중개시장 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 확인. 당해세와 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구·세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 장점은 분명합니다. 2018년 장승포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸해 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 최저가가 15,435,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 결론 내릴 근거는 없습니다.
실거래 비교값이 없고, 1983년 사용승인된 17세대 연립주택이며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유·환금성 검증이 핵심인 물건입니다. 등기부만 보면 인수 부담은 낮지만, 실제 입찰 판단은 현장 점유 확인과 주변 실거래 검증까지 마친 뒤 해야 합니다.
