창원지방법원 2025타경21677. 거제시 능포동 창조주택 3층 305호로, 경매 분류는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 소유자 김제숙은 2008년 11월 21일 거래가액 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 9월 18일 설정된 장승포신용협동조합의 채권최고액 19,500,000원 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 현재 임의경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 가압류는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 45,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 15,435,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 크게 내려왔지만, 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가보다 많이 떨어졌다’와 ‘시장가격보다 싸다’를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21677 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 493-1 3층305호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 222 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 3층 305호 · 사용승인 1983.08.09 |
| 소유자 | 김제숙 (2008.11.21 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장승포신용협동조합 / 4,360,573원 |
| 말소기준 | 2018.09.18 장승포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 19,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차관계가 완전히 없다고 확대 해석하기보다는 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 대조하는 것이 안전합니다.
과거 등기 중 2000년 설정된 주식회사한국주택은행 근저당과 국민은행으로의 이전은 2008년 11월 19일 말소됐습니다. 2024년 3월 29일 신한카드 강제경매개시결정은 2024년 4월 16일 취하돼 4월 18일 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2024년 6월 27일 해제됐습니다. 현재 분석에서 핵심은 2018년 근저당 이후 남아 있는 후순위 권리의 소멸 여부입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 할인율은 별개
현재 최저매각가는 15,435,000원으로 감정가 45,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 10,804,500원(24.01%), 5회 유찰 시 7,563,149원(16.81%) 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 15,435,000원 | 14,757,170원 | 89,467,567원 |
| 4회 유찰 시 | 10,804,500원 | 10,210,019원 | 94,014,718원 |
| 5회 유찰 시 | 7,563,149원 | 7,027,012원 | 97,197,725원 |
유찰이 이어질수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 이는 채권자 측 미배당액이 더 커지는 구조일 뿐 시장가격 대비 저평가를 입증하는 자료는 아닙니다. 특히 창조주택 경매 통계의 평균 유찰횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 현재 3회 유찰은 이 물건만의 특이점이라기보다 환금성 검토가 필요한 신호로 보는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 1. 근저당 · 장승포신용협동조합 | 19,500,000원 | 14,757,170원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,209,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 64,515,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 104,224,737원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 14,757,170원, 미배당은 89,467,567원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 능포초등학교 북측 인근. 차량통행이 빈번한 간선도로변으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 관내 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 305호이며 사용승인일은 1983.08.09입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 능포초등학교·병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 509,300원/㎡입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평탄지이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 859.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 창조주택은 17세대이고 사용승인일이 1983.08.09입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%이므로 재매각 가능성과 실제 매수수요를 현장에서 확인할 필요가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 15,435,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 능포동 연립·다세대의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 점유자와 전입관계를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.09.18 장승포신용협동조합 근저당권이 기준이며, 그 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 노후도 점검. 사용승인 1983.08.09인 건물이므로 내부 수선상태, 누수·균열, 급배수·난방설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 17세대 규모와 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%를 감안해 실거주가 아니라 재매각 목적이라면 출구가격을 먼저 정하는 편이 안전합니다.
- 체납·비용 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2018년 장승포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 45,000,000원에서 3회 유찰돼 15,435,000원까지 내려왔더라도 최근 실거래 비교값이 없어 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 1983년 사용승인, 17세대 규모, 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%가 함께 나타납니다. 따라서 결론은 “권리는 단순, 가격은 현장검증, 환금성은 보수적으로”입니다.
