창원지방법원 2025타경21716. 경남 고성군 구만면 효락리 863-1 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지는 621㎡의 대지입니다. 다만 일반적인 단독소유 주택 경매처럼 볼 수 없습니다. 2025.06.30 상속등기로 김영숙·안동근·안문숙·안문정·안병길·안지민·안청화 등 7명이 공유자가 됐고, 2025.07.25 안청화 지분에 대한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
1995년 구만농업협동조합의 채권최고액 17,000,000원 근저당은 2015.09.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 담보권을 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건의 위험은 등기상 담보권보다 공유지분 취득 후의 사용·수익·처분 관계와 점유인 김영숙의 법적 지위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 구만면 효락리 863-1 · 경상남도 고성군 영회로 1774-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 현황 벽돌조 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 621㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 32,862,100원 / 16,102,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 96,592,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 · 제시외 건물 포함 · 수목은 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분 경매’가 핵심
1995.09.28 설정된 구만농업협동조합 근저당권은 2015.09.25 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.06.30 상속으로 7명의 공유관계가 형성됐고, 2025.07.25 농업협동조합자산관리회사가 안청화 지분에 강제경매를 신청했습니다. 이 경매개시결정이 현재 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다.
② 점유관계 — 김영숙, 보증금 미상이라 단정 금지
| 점유인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 전부 · 창고, 화장실 | 1996.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김영숙의 전입일은 1996.02.26으로 현 사건의 말소기준일인 2025.07.25보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 분류하는 것이 안전합니다. 특히 김영숙은 등기상 공유자이기도 하므로, 단순한 일반 임차인 사례보다 점유 원인과 사용관계 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 689,836원 |
| 2. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 96,592,061원 | 15,412,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 16,102,000원을 기준으로 신청채권자 청구액 96,592,061원 중 15,412,164원이 배당되고, 81,179,897원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 메리트 판정 금지
현재 최저가는 감정가 32,862,100원의 49%인 16,102,000원입니다. 3회 유찰 시 11,271,400원, 4회 유찰 시 7,889,979원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최저가가 객관적 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다.
더구나 이 물건은 지분매각입니다. 따라서 전체 부동산 감정가와 단순 비교해 ‘반값’으로 표현하는 것보다, 취득하게 되는 지분의 경제적 가치와 공유관계 정리 가능성을 먼저 따져야 합니다. 2회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 이 조건을 쉽게 받아들이지 않았다는 점검 신호로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성군 구만면 효락리 구만면사무소 남서측 인근. 단독주택·관공서·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며, 조적조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 공부상 조적조, 현황은 벽돌조입니다.
- 토지. 대 621㎡, 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역. 공시지가 54,400원/㎡입니다.
- 매각범위. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 지상 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 지분매각에 공유자 다수, 점유관계 확인 필요, 2회 유찰이 겹쳐 일반 단독소유 주택보다 매각 후 처분 구조가 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분부터 확정. 등기상 경매개시결정은 안청화 지분에 걸려 있습니다. 매각목록과 각 지분의 정확한 매각범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 김영숙 점유원인 확인. 전입 1996.02.26, 전부 사용으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차인지 공유자 사용인지 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 인수금액을 계산하지 말고, 보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 대비. 특별매각조건상 우선매수권 행사는 1회로 제한되지만, 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 주는 조건입니다.
- 공유관계 비용 고려. 낙찰 후에도 다른 공유자들이 남으므로 사용·수익·처분 과정이 단독소유 부동산보다 복잡할 수 있습니다.
- 현황과 공부 대조. 제시외 건물 포함 여부, 수목, 토지 경계, 현황 벽돌조 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “지분의 값”을 봐야 한다
감정가 32,862,100원이 두 번 유찰돼 16,102,000원까지 내려왔지만, 이 물건을 단순한 반값 주택 경매로 보면 안 됩니다. 매각조건은 지분매각이고, 7명의 공유관계 속에서 안청화 지분에 강제경매가 진행됐습니다. 여기에 김영숙이 전부를 사용하고 있으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수 여부도 최종 확정 전입니다.
즉 등기상 말소되지 않은 담보권은 단순하지만, 실제 낙찰 판단은 오히려 복잡합니다. 공유지분을 얼마에 사는가, 그 지분을 어떻게 사용·정리·처분할 수 있는가, 점유인의 권리는 무엇인가가 이 사건의 핵심입니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
