⚠️ 선순위 전입 2000.12.05 📉 최저가 감정가의 49% 🔁 2회 유찰 📄 농지취득자격증명원 제출 요함
140,724,000원
창원지방법원 2025타경21732. 경상남도 거제시 사등면 창호리 469-1 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 현황상 일련번호(2-1)은 단독주택, 일련번호(2-2)는 창고로 이용 중입니다. 감정가는 287,192,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 140,724,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.07.03 사등농업협동조합 근저당권이고 그 뒤의 근저당·가압류· 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리보다 먼저 확인해야 할 핵심은 2000.12.05 전입한 김필규입니다.
김필규의 전입일은 말소기준권리보다 12년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하거나 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상이며, 보증금이 존재하고 매각대금에서 전액 변제되지 않는 구조라면 낙찰자가 그 미배당액을 부담할 가능성이 있습니다. 이 때문에 실질취득가는 최저가 140,724,000원만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21732 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 창호리 469-1 · 경상남도 거제시 사등면 가조로14길 22-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호(2-1) 단독주택 · 일련번호(2-2) 창고 |
| 토지 | 496.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 김도연 |
| 감정가 / 최저가 | 287,192,000원 / 140,724,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사등농업협동조합 / 64,905,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 | 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김필규 | 미상 | 2000.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
등기권리 자체는 비교적 정리됩니다. 2013.07.03 사등농업협동조합 채권최고액 42,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2014.04.08 12,000,000원, 2015.01.29 18,000,000원, 2023.02.21 36,000,000원의 근저당권과 경북신용보증재단·순천광양축산업협동조합·소상공인시장진흥공단·농협은행 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012.03.09 서울보증보험주식회사의 소유권일부 가처분은 2013.06.26 이미 말소된 것으로 나타납니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 볼 수 없다
감정가 287,192,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 140,724,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 무엇보다 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체를 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
다음 회차 시나리오도 같은 원칙이 적용됩니다. 3회 유찰 시 매각가는 98,506,800원, 4회 유찰 시 68,954,760원으로 내려가지만, 선순위 전입자의 보증금과 실제 인수액이 확인되지 않는 한 가격 하락만으로 투자 매력이 커졌다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,770,136원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사등농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사등농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 사등농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 사등농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 37,256,067원 | 29,953,864원 |
| 6. 가압류 · 순천광양축산업협동조합 | 8,137,851원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 2,006,942원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,877,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액 168,278,297원 중 137,953,864원이 배당되고, 미배당은 30,324,433원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나, 김필규의 보증금이 미상이므로 이 수치를 선순위 임차보증금까지 반영된 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 물건 자체의 추가 리스크
- 차량 접근. 감정평가상 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물 현황. 일련번호(2-1)은 단독주택, 일련번호(2-2)는 창고로 이용 중이며, 일련번호(2-3)은 현황상 멸실된 것으로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 농지취득자격증명원. 목록3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 수목. 지상 소재 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 496.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 161,600원/㎡입니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐고, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
- 설비. 단독주택에는 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 조사됐으나 정상 작동상태는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김필규 보증금 확인. 전입일 2000.12.05가 말소기준권리보다 빠르므로 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 실제 인수액이 확인되기 전에는 최저가 140,724,000원을 실질취득가로 보지 마십시오.
- 농지취득자격증명원. 목록3의 제출 요건과 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 현황 멸실 확인. 감정서상 일련번호(2-3)이 현황상 멸실된 것으로 조사됐으므로 매각목록과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 접근성 확인. 차량 접근 불가라는 감정평가 내용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 경계 재확인. 토지 위치·경계는 목측 확인이므로 필요하면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리
이 사건은 감정가 287,192,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 140,724,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 2000.12.05 선순위 전입자 김필규의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 할인율을 곧바로 수익여력으로 바꿔 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 실제 응찰 판단은 선순위 전입자의 보증금과 인수 가능성, 농지취득자격증명원 제출 요건, 차량 접근 불가, 멸실 건물 현황까지 확인한 뒤 해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 열려 있습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 “얼마를 실제로 떠안는지 확정하느냐”입니다.
