창원지방법원 2025타경21811. 거제시 고현동 중앙빌딩 비동 5층 501호의 근린시설입니다. 권리의 기준점은 2007.07.10. 거제축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 234,000,000원입니다. 이후 2025.08.19. 거제축산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 배당 시뮬레이션상 현재 최저매각가 66,748,000원에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설(게임장, 현 ‘폐업상태’)이고, 현장조사에서는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사를 하지 못했습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 별개로, 실제 점유·내부 상태는 입찰 전 추가 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21811 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(게임장, 현 ‘폐업상태’) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 조동선 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 66,748,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 181,929,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 명시 인수권리는 없다
현재 권리분석의 기준은 2007.07.10. 설정된 거제축산업협동조합 근저당권 234,000,000원입니다. 이 근저당은 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸합니다. 2025.08.19. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 66,748,000원으로, 4회 유찰된 감정가 24% 회차입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 상태지만, 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 66,748,000원 | 65,146,536원 | 168,853,464원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 46,723,600원 | 45,482,575원 | 188,517,425원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 32,706,519원 | 31,717,802원 | 202,282,198원 | 0원 |
중앙빌딩 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 이 물건은 이미 4회 유찰 상태입니다. 현재 조사된 낙찰률은 0.0%입니다. 특히 이용상태가 폐업 중인 게임장이라는 점을 함께 보면, 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 가점을 주기보다는 실제 사용 가능성·점유·내부 상태와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,601,464원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 234,000,000원 | 65,146,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,748,000원을 기준으로 근저당권자는 65,146,536원을 배당받고, 168,853,464원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 소재 거제수협 북측 인근으로, 주변은 음식점·판매시설 등 상가 밀집지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 게임장으로 이용됐으나 현장조사 시점에는 폐업상태였습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물로, 위생·급배수·난방·화재관련설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 4필 일단으로 대체로 평탄하며, 서측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로2류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중앙빌딩은 1998.01.22. 준공됐고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 조사된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 폐업 상태 게임장의 내부 시설·관리 상태가 가치 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 비교 근거 확보. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 인수는 0원이지만 이미 4회 유찰됐습니다. 권리가 아닌 용도·점유·내부 상태·환금성 측면의 원인을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권의 미배당 168,853,464원은 채권자의 미회수액이며, 현재 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격이 낮아진 이유를 확인해야 한다”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 사건은 아닙니다.
그러나 현재 가격은 이미 4회 유찰된 결과이고, 물건은 폐업 상태의 근린생활시설입니다. 임대관계는 미상, 내부조사는 불가했고, 비교 실거래도 없습니다. 따라서 감정가 24%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 말소 여부보다 실제 점유·내부 상태와 향후 이용·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 현장 확인 전 보수적으로.
