창원지방법원 2025타경21811. 거제시 고현동 중앙빌딩 비동 5층 501호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 이용상태는 게임장, 현 폐업상태입니다. 등기상 핵심은 2007년 7월 10일 설정된 거제축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 234,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 적혀 있어 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격만 보고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 이미 4회 유찰돼 감정가 278,000,000원에서 최저매각가 66,748,000원까지 내려왔습니다. 실제 거래가격 자료는 제시되어 있지 않아 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 당시 현장 조사에서 이해관계인이 부재했고 폐문 상태여서 내부조사가 불가능했으며, 임대관계도 미상으로 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21811 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 41-8 중앙빌딩 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(게임장, 현 폐업상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 조동선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 66,748,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 181,929,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
2001년 농업협동조합중앙회 근저당 200,000,000원과 2003년 신현농업협동조합 근저당 210,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2007년 7월 10일 설정된 거제축산업협동조합 근저당 234,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차·점유 확인 — 임차인 신고는 없지만 현장확인은 필요
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부조사가 불가능했다고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 위험과 별개로 실제 점유자·영업시설·잔존물 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,601,464원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 234,000,000원 | 65,146,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 거제축산업협동조합 채권 234,000,000원 중 65,146,536원이 배당되고, 168,853,464원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 대신 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 66,748,000원 | 65,146,536원 | 168,853,464원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 46,723,600원 | 45,482,575원 | 188,517,425원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,706,519원 | 31,717,802원 | 202,282,198원 | 0원 |
채권자 미배당이 커지는 것은 매수인의 추가부담을 의미하지 않습니다. 현재·5회·6회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 매각가가 낮아졌다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 소재 거제수협 북측 인근이며, 음식점·판매시설 등 상가가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(게임장, 현 폐업상태)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층 501호이며, 승강기·위생설비·급배수설비·난방설비·화재관련설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 4필 일단으로 주상용 건부지로 이용되고, 서측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로2류, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부시설·잔존물·훼손상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 필요 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 게임장 폐업상태인 근린생활시설이므로 향후 사용·임대 가능성과 필요한 시설변경 여부를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 주변 동종 상가의 실제 거래·임대 수준을 별도 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2007.07.10. 거제축산업협동조합 근저당이며, 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 환금성은 따로 봐야 한다
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2007년 거제축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 본건은 4회 유찰된 근린생활시설이고 현재 게임장 폐업상태입니다. 실거래 비교자료도 없어 66,748,000원이라는 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리분석은 합격이지만, 실제 투자가치는 내부상태·점유·향후 사용성·환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
