창원지방법원 2025타경21835. 경상남도 거제시 능포동 351-3 소재 건물과 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물로, 1층은 제1종근린생활시설로 현재 공실, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 일반상업지역이며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
현재 소유자는 권기환, 박순근, 배성용, 신미라, 신정우, 이주경의 공유 상태입니다. 권리분석의 기준점은 2018.09.28. 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강인철의 후순위 근저당권, 강인철의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21835 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 351-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설 · 2층·3층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 권기환, 박순근, 배성용, 신미라, 신정우, 이주경 |
| 감정가 / 최저가 | 737,724,380원 / 253,040,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,021,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2018.09.28. 근저당이 기준
2018.09.28. 임의경매로 인한 매각을 통해 이전의 압류·가압류·근저당권·전세권·주택임차권 등 다수 권리가 등기부상 정리됐고, 같은 날 새로 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 312,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.17. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.23. 강인철 근저당권 5,000,000원, 2025.08.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 6명 모두 말소기준 뒤 전입
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 사람은 6명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.09.28. 이후여서 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람들은 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은하 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병일 | 2025.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문흥기 | 2018.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BHANDARI CHHABI | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHERPA PEMBA TSIRING | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RAI SUNIL | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 737,724,380원, 현재 최저매각가는 253,040,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 물건은 1층 근린생활시설과 2층·3층 다가구주택, 토지가 결합된 주상혼용 구조이므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 253,040,000원 | 248,697,440원 | 68,302,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 177,128,000원 | 173,848,208원 | 143,151,792원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 123,989,599원 | 121,453,745원 | 195,546,255원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 근저당권의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자가 배당을 덜 받는 것과 매수인이 그 부족분을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,560원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 312,000,000원 | 248,697,440원 |
| 3. 근저당 · 강인철 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 317,000,000원 중 예상 배당액은 248,697,440원, 미배당은 68,302,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제 능포동 우체국 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층은 제1종근린생활시설로 현재 공실, 2층과 3층은 다가구주택입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 264.0㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 808,800원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 기호3은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘주상용 부지’로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 확인. 조사된 6명의 점유 부분이 모두 미상이므로 실제 사용 호실과 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 6명 모두 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의 판단을 위해 확인이 필요합니다.
- 후순위 권리. 국민건강보험공단 압류, 강인철 근저당권, 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 공실과 주거부 구분. 1층 제1종근린생활시설은 현재 공실이고 2층·3층은 다가구주택이므로 각 부분별 명도·활용 계획을 분리해 점검하세요.
- 토지 현황 확인. 감정평가상 기호3의 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 현황·경계·이용 상태를 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰된 물건입니다. 권리 외에도 점유, 상품성, 활용성, 환금성을 입찰 전 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건은 권리관계만 보면 기준점이 비교적 선명합니다. 2018.09.28. 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 6명 역시 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 1층 근린생활시설과 2층·3층 다가구주택이 함께 있는 주상혼용 건물이고, 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 사람이 6명이며 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 그 비율 자체가 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 점유·명도와 활용성·환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
