창원지방법원 2025타경21852. 거제시 장평동 장평성원임대아파트 1동 5층 501호입니다. 감정가 62,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,380,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.11.10. 현대캐피탈주식회사 근저당권 100,800,000원이고, 이후 케이비국민카드와 한국씨티은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계에 있습니다. 윤금순은 2010.11.17. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 경우 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 특히 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 매수인이 미배당액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있어 30,380,000원만으로 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21852 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 33-1 장평성원임대아파트 1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건 중 5층 501호 |
| 거래비교 기준 면적 | 39.715㎡ |
| 소유자 | 천창열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 80,844,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
현 등기상 말소기준은 2015.11.10. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 2022.03.21. 케이비국민카드 가압류 13,261,598원, 2022.04.18. 한국씨티은행 가압류 29,054,173원, 2025.09.04. 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·거제수산업협동조합·거제새마을금고 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤금순 | 전부 | 2010.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 옥진석 | 미상 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
옥진석은 2021.03.03. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 윤금순은 선순위 전입이며 보증금이 미상이라 실질 인수액을 계산할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위나 승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 59.9%, 실질취득가는 아직 미정
장평성원(1동-4동) 동일면적 거래비교 기준은 39.72㎡이며 최근 12개월 거래 12건의 평균은 50,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 54,500,000원, 표본 최저는 47,000,000원, 최고는 55,000,000원입니다. 현재 최저가 30,380,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 54,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.12 | 39.72㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.72㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.72㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 39.72㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 39.72㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 평균 | 39.715㎡ | 12건 | 50,750,000원 |
중요: 59.9%는 어디까지나 낙찰대금 자체와 최근 실거래 평균의 비교입니다. 윤금순의 보증금 및 미배당 인수액이 확인되지 않았기 때문에 현재는 실질취득가가 30,380,000원이라고 볼 수 없습니다. 따라서 “시세보다 40% 싸다”는 식의 결론도 아직 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 100,800,000원 | 29,433,160원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,261,598원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 29,054,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 총 채권액 143,115,771원 중 채권자 배당은 29,433,160원, 미배당은 113,682,611원입니다. 다만 윤금순의 보증금·우선변제 여부와 당해세·임차인 최우선변제 등이 확인되면 실제 배당 및 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장평동 장평초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북측과 동측에 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건 중 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 장평성원(1동-4동) 492세대, 사용승인 관련 기준일은 1995.10.27이며 동일면적 실거래 표본이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함되며 공시지가는 946,100원/㎡입니다.
- 경매 체질. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 20.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤금순 보증금 확인. 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서 원문을 통해 보증금과 실제 점유, 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부까지 함께 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 윤금순은 과거 근저당 채무자로 기재된 동일 이름의 인물과 관련성이 제기되어 있으므로 실제 임대차 관계를 별도 검증해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최근 시세 대비 59.9%라는 수치는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 낙찰대금 기준입니다.
- 옥진석 점유 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 매각대금 배당에 영향을 주는 항목을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,038만원”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 물건은 감정가 62,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 30,380,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 50,750,000원의 59.9%입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 전입자인 윤금순의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 실질취득가를 산정할 수 없고 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 가압류가 소멸한다는 사실은 분명하지만, 임차보증금 인수 가능성은 별도입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “윤금순의 임대차와 보증금이 무엇인지 먼저 확정하는 것”입니다. 권리 확인 전에는 2회 유찰이라는 숫자도, 시세의 59.9%라는 숫자도 안전마진으로 볼 수 없습니다.
