창원지방법원 2025타경21885. 거제시 양정동 ‘일성양정아리채’ 101동 2층 203호, 전용 84.9421㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김종갑은 2018.04.20 매매를 원인으로 2018.05.10 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행 근저당 176,400,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드·삼성카드· 경남신용보증재단·신한카드·하나카드의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 155,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,950,000원입니다. 전체 실거래 평균 161,125,000원과 비교하면 47.1% 수준이지만, 과거 2022~2023년의 160,000,000원~203,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 따라서 이 물건은 최근 12개월 평균 127,500,000원과 최신 거래 116,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다. 그 기준에서도 현재 최저가는 낮지만, 최근 거래 추세가 -28.3%인 점은 반드시 할인 요인과 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 920 일성양정아리채 101동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9421㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김종갑 (2018.05.10 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 130,895,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018.05.10 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2025년 들어 설정된 5건의 가압류는 모두 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2008년 김정연의 가처분은 2011.01.24 이미 말소됐고, 과거 능포새마을금고 및 거제시산림조합 근저당도 각각 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정옥 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김정옥 1명입니다. 전입일 2021.11.30은 말소기준권리 2018.05.10보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 권리·배당 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차는 별도의 실무 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락장 보정이 핵심
일성양정아리채는 180세대, 2005.12.08 준공 단지입니다. 대상과 동일한 전용 84.94㎡ 거래는 총 12건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 127,500,000원, 최신 거래는 2026.06 · 116,000,000원입니다. 현재 최저가 75,950,000원은 최근 12개월 평균의 59.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 116,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2024.08 | 84.94㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 84.94㎡ | 14 | 157,500,000원 |
| 2023.06 | 84.94㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.04 | 84.94㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 84.94㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 84.94㎡ | 10 | 203,000,000원 |
| 2022.09 | 84.94㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 84.94㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 4건 | 127,500,000원 |
전체 12건 평균은 161,125,000원이지만, 이 숫자만 보면 현재 최저가가 지나치게 싸 보일 수 있습니다. 실제 최근 12개월 평균은 127,500,000원까지 낮아졌고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 28.3% 낮은 하락 추세입니다. 최신 거래도 116,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 분명 존재하지만, 기준점은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 176,400,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,377,474원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,401,293원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 28,350,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,459,615원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 22,018,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 274,007,378원 중 예상 배당액은 74,182,900원이고, 미배당액은 199,824,478원입니다. 그러나 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 75,950,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 53,165,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 37,215,500원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 시세 대비 가격 차이는 충분히 벌어져 있습니다. 다만 추가 유찰 시 53,165,000원, 37,215,500원까지 내려가는 시나리오가 존재한다는 점은 이 단지의 약한 경매 수요와 함께 봐야 합니다. 반대로 더 낮은 가격만 기다리다가 낙찰 기회를 놓칠 수 있으므로, 응찰 판단은 최근 실거래와 필요한 보수·명도 비용을 합친 총취득비용 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시보건소 남동측 인근. 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 중로2류 저촉, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 767,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사는 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성. 180세대·2005.12.08 준공 단지로 실거래는 확인되지만 최근 거래 추세 -28.3%, 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 결정. 전체 평균 161,125,000원보다 최근 12개월 평균 127,500,000원과 최신 거래 116,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 28.3% 낮습니다. 현재 할인폭이 크더라도 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 김정옥의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 협의 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 수리비가 발생하면 현재 가격 메리트가 줄어들 수 있습니다.
- 파산선고 절차 확인. 2025.08.25 파산선고결정 등기가 존재하므로 경매절차 진행 상태를 입찰 전 원본 기록으로 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 우선채권 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 싸지만 시장은 약하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2018.05.10 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류 5건은 소멸, 김정옥의 전입도 말소기준 뒤라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 75,950,000원으로 최근 12개월 평균 127,500,000원의 59.6%까지 내려왔습니다.
다만 여기서 과거 평균 161,125,000원을 목표가격처럼 보면 안 됩니다. 최신 거래는 116,000,000원이고 최근 추세는 -28.3%입니다. 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 강한 수요를 보여주지 못합니다. 따라서 결론은 권리상 합격, 가격은 메리트 존재, 환금성은 보수적으로 평가입니다. 현재 최저가의 할인폭이 시장 하락과 내부상태·명도비용까지 충분히 흡수하는지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
