창원지방법원 2025타경21894. 거제시 능포동 633-140의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건의 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층이며, 토지는 대지 166.0㎡입니다. 말소기준권리는 2016.01.20. 설정된 팔공새마을금고 근저당권이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 김재련 씨는 2019.11.25. 전입해 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 배당요구는 2025.11.14. 접수됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 633-140 · 경상남도 거제시 옥수로 14-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 현황상 단독주택 |
| 구조 / 토지 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 · 대 166.0㎡ |
| 소유자 | 이효존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 417,263,600원 / 204,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔공새마을금고 / 286,395,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.01.20. 접수된 팔공새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 2025.04.03. 경남신용보증재단 가압류 38,250,000원과 2025.09.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 김재련 씨의 전입도 2019.11.25.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 미배당 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재련 | 2019.11.25 | 미상 / 미상 | 2025.11.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 204,460,000원으로 감정가 417,263,600원의 49% 수준이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 기준이 없어 최저가가 지역의 실제 거래가격보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가하면 안 됩니다.
이 사건에서 실질취득가는 현재 최저가 204,460,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 204,460,000원입니다. 가격 검토의 기준도 감정가 대비 할인율보다는 실제 매매시장과의 비교여야 하지만, 그 비교 근거가 없으므로 결론은 가격 메리트 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,662,440원 |
| 1. 근저당 · 팔공새마을금고 | 360,000,000원 | 200,797,560원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 398,250,000원 중 200,797,560원이 배당되고 197,452,440원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포시외버스정류장 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 166.0㎡, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 507,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방설비와 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층이며 외벽은 석재·스톤코트, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 능포동 단독주택·다세대·토지 결합 물건의 실제 거래사례와 비교해야 합니다.
- 1층 현황 확인. 일반건축물대장상 계단실·경비실, 현황 계단실·주택으로 이용 중이라는 기재를 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·구조·이용상태를 확인해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 옥상 태양광설비가 건물에 포함해 평가됐으므로 현존 여부와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김재련 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 팔공새마을금고와 경남신용보증재단의 미배당액이 커도 이는 채권자 미회수액이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 시세와 물건성
권리만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 2016년 팔공새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준 뒤여서 대항력에 따른 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실제 거래시장과 비교할 근거가 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 현황은 단독주택이며, 1층의 공부상 용도와 현황 이용에도 차이가 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리구조는 통과, 가격과 현황은 추가 검증입니다.
