창원지방법원 2025타경21922. 통영시 미수동의 연립주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태에는 단독주택으로 기재되어 있고, 주위는 주거나지·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 현재 최저매각가는 2,481,742,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 상태에서는 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
권리 구조 자체는 명확합니다. 2009년 미륵도새마을금고 근저당 3건은 2022.11.11. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 성남대원신용협동조합 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 성남대원신용협동조합 추가 근저당, 영주농업협동조합 근저당, 유한회사 엘로드 가압류, 통영시 압류, 김윤기 근저당과 현재의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21922 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 679 |
| 등기 건물 | 경상남도 통영시 미수동 688 · 경상남도 통영시 미우지1길 23-93 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사다현디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 7,235,397,900원 / 2,481,742,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구금액 | 2,533,350,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.11.11. 을구 5번 성남대원신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 6번 근저당 960,000,000원, 을구 7번 영주농업협동조합 근저당 3,000,000,000원, 갑구 4번 유한회사 엘로드 가압류 776,778,082원, 을구 8번 김윤기 근저당 3,200,000,000원, 통영시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 감정가 34%
현재 회차 최저매각가는 2,481,742,000원입니다. 감정가 7,235,397,900원에서 3회 유찰되어 현재 회차 비율은 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 1,737,219,400원, 5회 유찰 시 1,216,053,580원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 2,481,742,000원 | 2,454,524,580원 | 6,922,253,502원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,737,219,400원 | 1,717,447,206원 | 7,659,330,876원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 1,216,053,580원 | 1,201,493,044원 | 8,175,285,038원 |
유찰이 더 진행될수록 매수인이 떠안을 권리는 여전히 0원이지만, 선순위 담보권에서 매각대금이 소진되어 후순위 채권자의 미배당은 더 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 9,376,778,082원 중 2,454,524,580원만 배당되고 6,922,253,502원이 미배당으로 남습니다. 이는 후순위 채권자의 손실 문제이지 매수인이 그 미배당 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,481,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,217,420원 |
| 을구 5번 근저당 · 성남대원신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 성남대원신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 영주농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 54,524,580원 |
| 갑구 4번 가압류 · 유한회사 엘로드 | 776,778,082원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 김윤기 | 3,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 성남대원신용협동조합의 두 근저당까지 전액 배당되고, 영주농업협동조합에는 54,524,580원이 배당됩니다. 유한회사 엘로드와 김윤기의 권리는 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·토지 리스크 (매각물건명세서·감정요항 기준)
- 일괄매각. 토지와 건물이 하나의 사건으로 일괄매각됩니다.
- 지목과 현황 차이. 목록4~6, 10, 11은 공부상 전 및 답이지만 현황 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 타인 점유. 목록12는 공부상 묘지이나 현황은 전 및 일부 도로이며, 일부는 타인이 점유하고 있습니다.
- 매각 포함. 목록8의 제시외 건물과 목록7·10에 소재한 태양광발전설비가 평가에 포함되고, 목록14의 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록5의 제시외 건물은 매각에서 제외되며 최저매각가격은 그 제시외 건물로 영향받는 가격입니다.
- 기타 제외물. 지상 이동이 용이한 컨테이너박스 6동과 철거가 용이한 목조 구조 창고 등은 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 지상 조경수목과 잡목 등 제시외 수목은 토지에 포함해 평가되었습니다.
- 입지. 미수항 남서측 인근으로 주거나지·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 고도지구 15m 이하, 일부는 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 확인. 목록12의 일부 타인 점유 위치와 범위를 현장에서 특정해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 목록8 제시외 건물, 태양광발전설비, 목록14 수목은 포함되지만 목록5 제시외 건물과 컨테이너 6동, 목조 창고 등은 제외됩니다.
- 도로 이용 부분 확인. 공부상 전·답인 토지 중 실제 도로로 쓰이는 부분이 있어 실제 사용 가능 면적과 동선을 확인해야 합니다.
- 임대·점유 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 감정가 할인만으로 판단 금지. 현재 최저가가 감정가 34% 수준이어도 실거래 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 아닙니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 영주농업협동조합 이후 후순위 채권은 상당 부분 미배당이지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 복합”
이 사건은 등기만 보면 방향이 분명합니다. 2022.11.11. 성남대원신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 물건 자체는 간단하지 않습니다. 연립주택과 토지의 일괄매각, 전·답·묘지와 실제 도로·전 이용의 차이, 일부 타인 점유, 제시외 건물의 포함과 제외, 태양광발전설비, 수목, 컨테이너 6동 등 현장 확인 요소가 많습니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 2,481,742,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리분석보다 현장 범위·점유·포함물·제외물을 정확히 확인한 뒤 실제 활용가치를 얼마로 볼 것인가에 있습니다.
