창원지방법원 2025타경21942. 통영시 인평동 신우한아름맨션 9층 903호 아파트입니다. 권리관계의 기준은 2020.01.08 성심새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.09.12 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없다고 명시돼 있어, 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 감정가 64,400,000원에서 3회 유찰돼 22,089,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 거래는 2025.07의 50,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 이 금액의 44.2%입니다. 그러나 최근 시세가 이전 거래군보다 16.9% 낮은 흐름이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21942 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 인평동 378-4 신우한아름맨션 9층 903호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 한실7길 51 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 중 9층 903호 |
| 소유자 | 정영은 · 2025.05.12 상속, 2025.09.11 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 64,400,000원 / 22,089,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성심새마을금고 / 28,311,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
신고된 임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료에 나타난 매수인 인수액은 0원입니다. 1999년·2001년 설정된 과거 근저당과 과거 압류·가압류들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.01.08 성심새마을금고 근저당입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세는 분명하다
신우한아름의 유사 면적 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 58,714,285원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시세를 우선하면 최근 12개월 평균은 50,000,000원, 최신 거래 역시 2025.07 50,000,000원입니다. 현재 최저가 22,089,000원은 최근 시세의 44.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 58.94㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 59.67㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 2023.11 | 59.67㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2023.05 | 58.94㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2021.11 | 59.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2021.11 | 59.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 58,714,285원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 797,602원 |
| 1. 근저당 · 성심새마을금고 | 39,000,000원 | 21,291,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 성심새마을금고 채권최고액 39,000,000원 중 21,291,398원이 배당되고, 미배당액은 17,708,602원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 22,089,000원 | 21,291,398원 | 17,708,602원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,462,299원 | 14,783,978원 | 24,216,022원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 10,823,609원 | 10,228,784원 | 28,771,216원 |
어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰이 추가될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 성심새마을금고의 미배당액은 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 인평동 충무중학교 서측 인근이며, 학교·아파트·주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물의 9층 903호이며, 도시가스난방·승강기·소화전·소화기 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 부정형·평지의 아파트 부지이고 공시지가는 340,800원/㎡입니다.
- 단지 규모. 신우한아름은 102세대, 사용승인일은 1992.12.19입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.08 성심새마을금고 근저당권이 기준권리인지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 거래가 50,000,000원이고 최근 추세가 -16.9%이므로 과거 최고 70,000,000원이나 전체 평균만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 15,462,299원, 5회 유찰 시 10,823,609원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 한계. 현 회차에서도 근저당 채권최고액 39,000,000원은 전액 배당되지 않고 17,708,602원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 깊은 할인 구간
이 물건은 권리와 가격의 방향이 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.01.08 성심새마을금고 근저당이고, 신고 임차인과 명시 인수권리·법정지상권은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 64,400,000원에서 3회 유찰돼 22,089,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 50,000,000원의 44.2%입니다.
다만 시장이 무조건 싸다고 평가한 물건이라면 3회까지 유찰될 이유도 함께 살펴야 합니다. 최근 실거래 흐름은 -16.9%이고, 단지 규모는 102세대, 사용승인일은 1992.12.19입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인은 크지만, 시세 하락과 반복 유찰의 이유를 현장에서 확인한 뒤 접근할 물건”으로 정리할 수 있습니다.
