창원지방법원 2025타경21951. 통영시 용남면 동달리 동남전원맨션 5층 505호 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 39,200,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자 공남주는 2015.03.05 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2019.10.29 설정된 도봉새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당권입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 국민은행·최성민·공영이 등의 근저당과 국민건강보험공단 압류, 종전 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준 이후 권리는 도봉새마을금고의 임의경매개시결정과 주식회사 케이비국민카드의 6,104,519원 가압류이며, 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21951 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 동달리 755-3 동남전원맨션 5층505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 용남면 남해안대로 416-7 |
| 물건종류 | 아파트 · 12층 건물 중 5층 505호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 공남주 (2015.03.05 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도봉새마을금고 / 45,778,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.10.29 도봉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 채무자는 공남주입니다. 이후 2025.09.11 도봉새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.10.23 주식회사 케이비국민카드의 6,104,519원 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가 39,200,000원은 감정가 80,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 27,440,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 19,208,000원(감정가 24.01%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 단지 자료상 동남전원은 90세대, 사용승인일은 1995.07.04이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 현재의 49%를 곧바로 ‘시세의 절반’으로 해석할 수는 없습니다. 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 다른 숫자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 도봉새마을금고 | 65,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,104,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 71,104,519원 중 예상 배당은 38,094,400원이며, 미배당액은 33,010,119원입니다. 신청채권자 도봉새마을금고의 청구액 45,778,570원도 현재 회차 예상배당 38,094,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 임차·점유 확인
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 승계 확인액 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 현장·원본 확인 필요 |
임차인 신고가 확인되지 않아 보증금 합산이나 대항력·우선변제 분석 대상은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계 자체는 미상으로 남아 있으므로, ‘임차인 신고 없음’과 ‘실제 점유자 없음’을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 용남면 동달리 소재 용남초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 12층 건물 중 5층 505호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 경사지를 자체지반 평탄화한 2필지 일단의 대체로 장방형 토지로 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류와 접합니다. 공시지가는 307,100원/㎡입니다.
- 단지. 동남전원 90세대, 사용승인일 1995.07.04이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 39,200,000원은 감정가의 49%이지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.10.29 도봉새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매·가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 33,010,119원입니다. 이는 매수인 승계액은 아니지만 경매 진행 배경과 채권관계 확인에 필요한 숫자입니다.
- 건물 상태. 1995.07.04 사용승인 단지이므로 내부 수리 상태, 공용부 관리상태, 승강기 및 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 실제 시세와 점유”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 도봉새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 80,000,000원에서 2회 유찰돼 39,200,000원까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 확인된 실거래 비교값이 없기 때문에 ‘감정가의 49% = 시세의 49%’로 볼 근거는 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 남습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 추가 확인입니다.
