창원지방법원 2025타경21969. 거제시 사등면 성포리 ‘미래미라지’ 102동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.97㎡이며, 단지는 96세대, 사용승인일은 2016.05.26입니다.
권리 구조에서는 현재 소유자 곡창성이 2024.07.10 매매를 원인으로 280,000,000원에 취득했고, 2024.07.31 삼성생명보험주식회사 명의 채권최고액 207,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025.04.29 확정채권양도를 원인으로 2025.06.11 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.09.23 한국자산관리공사 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21969 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 전용 84.9701㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 곡창성 · 2024.07.10 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 182,107,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
실제 확인되는 임차인은 0명이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능했고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 임차인 신고는 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1.36억은 최근 거래보다 낮지만, 시장은 하락 중
동일 단지 ‘미래미라지’ 전용 84.97㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 238,750,000원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 반복 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.97㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 217,500,000원 |
현재 최저가 136,220,000원은 최근 12개월 평균의 62.6%이고, 최신 거래 173,000,000원보다 36,780,000원 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 그 이전 거래군보다 16.3% 낮아진 하락 추세이고, 2025년에도 150,000,000원·152,000,000원 거래가 존재합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율보다 최근 저가 실거래와의 간격이 실제 응찰가 판단에 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,707,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,512,920원 |
현재 회차 136,220,000원 기준 계산에서는 집행비용 2,707,080원을 제외한 133,512,920원이 소유자 잔여로 표시되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 182,107,892원으로 기재돼 있으나 위 배당 계산에는 채권자 배당액이 별도로 반영되지 않은 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 136,220,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 95,354,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 66,747,799원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사등면사무소 북측 인근이며 공동주택·로변점포·농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층이며, 외벽 석재붙임·내벽 벽지 및 타일·새시창호, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 연립주택 부지로 이용 중이고 북측 포장도로와 접합니다. 용도지역은 계획관리지역이며 일부 토지는 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·소로1류에 저촉 또는 접합합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 96세대 규모이며 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 12개월 가격이 과거 거래군 대비 16.3% 낮고, 경매 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 238,750,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원을 기준으로 응찰가를 잡으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래군이 이전 거래군 대비 -16.3%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 안전마진을 판단하면 안 됩니다.
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사는 폐문으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 근저당 말소·이전 관계. 삼성생명보험주식회사 근저당권의 말소 표시와 한국자산관리공사로의 이전 등기를 최신 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 저가 실거래와 비교. 2025년 150,000,000원·152,000,000원 거래가 있어 현재 최저가 136,220,000원과의 실제 가격차가 아주 큰 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원문, 관리비와 세금 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 시장 자체가 내려왔다”
이 물건의 핵심은 감정가 278,000,000원에서 두 번 유찰돼 136,220,000원까지 내려왔다는 점입니다. 임차인 인수액이 없어 현재 최저가가 곧 실질취득가로 연결되고, 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원보다 낮아 가격상 여유는 분명히 존재합니다.
다만 최근 거래 추세가 -16.3%이고, 150,000,000원대 실거래까지 이미 확인되며, 단지 경매 평균 유찰도 2.7회입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반이니 무조건 싸다”가 아니라 하락한 시장가격에서 추가로 얼마나 할인받는가의 문제입니다. 권리 부담은 낮지만 환금성까지 감안하면 가격은 매력, 시장성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
