창원지방법원 2025타경21976. 거제시 아주동 ‘거제아주현진에버빌’ 102동 4층 406호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다. 단지는 420세대, 준공일은 2008년 7월 25일이며 비교 실거래 면적은 122.909㎡입니다.
가격 쪽은 분명합니다. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 125,300,000원으로 낮아졌습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득도 125,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 177,333,333원, 최신 거래는 2026년 4월 200,000,000원으로, 실질취득은 최근 12개월 평균의 70.7% 수준입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 1.0%로 하락 추세는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21976 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 744-1 거제아주현진에버빌아파트 102동 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 정다영 · 2023.07.31 협의분할에 의한 상속, 2024.01.25 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 249,636,996원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 연결 확인이 중요
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 현재 제공된 말소기준은 2025.09.15 임의경매개시결정으로 잡혀 있으며 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.253억은 최근 거래 구간 아래
거제아주현진에버빌 동일 면적 122.91㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 176,416,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 177,333,333원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근과 이전 거래의 추세는 1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 122.91㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 122.91㎡ | 10 | 174,000,000원 |
| 2025.11 | 122.91㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 122.91㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 122.91㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2025.06 | 122.91㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2025.03 | 122.91㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 122.91㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 122.91㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2025.02 | 122.91㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2024.11 | 122.91㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2024.10 | 122.91㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 122.91㎡ | 6건 | 177,333,333원 |
최근 12개월 6건은 165,000,000원~200,000,000원 구간이고 평균은 177,333,333원입니다. 1회 유찰 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%이며, 최신 거래 2026년 4월 200,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 대비 비율도 71.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 신청채권자 · 대형선망수산업협동조합 | 249,636,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,745,800원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용은 2,554,200원, 소유자 교부는 122,745,800원, 신청채권자 청구액 249,636,996원에 대한 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 0원 | 122,745,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 0원 | 85,731,220원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 0원 | 59,891,853원 |
임차인이나 승계 보증금이 없어 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 아주동 옥포국가산업단지 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층이며 급배수·위생·난방·엘리베이터·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 포장도로가 개설돼 있고 주출입구는 남동측에 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사, 사다리형에 유사한 토지이며 현황 아파트 건부지입니다. 공시지가는 729,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 420세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 177,333,333원이고 최근·이전 거래 추세는 1.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 2012.03.08 대형선망수산업협동조합 근저당, 2024.03.11 채무자 정다영 변경, 2025.09.15 동일 채권자의 경매개시가 어떤 권리관계로 이어지는지 실제 등기부를 대조하세요.
- 배당 원본 확인. 신청채권자 청구액 249,636,996원이 배당 0원으로 계산된 반면 소유자 교부가 122,745,800원으로 잡혀 있어 채권계산서와 배당요구 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 최저가가 아니라 인수액까지 더한 실질취득가로 비교해도 125,300,000원으로 동일하며 최근 12개월 평균의 70.7% 수준입니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 수리 범위와 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 목적에 맞게 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋고, 승부처는 권리 원본 확인
이 물건은 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰되어 125,300,000원까지 내려왔고, 임차인 인수액이 없어 실질취득가도 그대로 125,300,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 177,333,333원의 70.7%, 최신 거래 200,000,000원보다 낮아 가격 자체에는 분명한 여유가 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 가격보다 권리 원본의 일치 여부입니다. 2012년 대형선망수산업협동조합 근저당과 2024년 채무자 변경, 2025년 같은 채권자의 임의경매개시가 이어지는 한편, 배당 계산에서는 신청채권자에게 0원이 배당되고 소유자에게 122,745,800원이 교부되는 것으로 나타납니다. 따라서 “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 판단”이 이 사건의 결론입니다.
