창원지방법원 2025타경22008. 고성군 거류면 당동리 새평지아파트 108동 5층 503호입니다. 감정가는 91,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2017.02.03. 설정된 통영축산업협동조합 근저당권 12,000,000원이고, 그 뒤 붙은 서울보증보험·애큐온저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인으로 조사된 이판선 씨의 전입일은 2009.09.07.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 전입만으로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이판선 씨는 2009.12.31. 이정석 씨와 각 2분의 1 지분으로 취득했다가 2017.06.09. 자신의 지분 전부를 이정석 씨에게 이전한 이력이 있어, 실제 임차관계와 보증금의 성립·존속 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2017.02.03. 통영축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.04.16. 서울보증보험 가압류 75,968,620원, 2025.06.09. 서울보증보험 가압류 8,925,846원, 2025.07.08. 애큐온저축은행 가압류 34,689,730원, 2025.09.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.20. 금천구 압류는 2026.03.30. 해제로 이미 말소됐습니다.

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다 높다

실거래 자료의 단지명은 새평지늘푸른숲이며, 비교면적 74.9㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 72,222,500원, 최신 거래는 2026.01. 58,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 평균의 88.2% 수준이지만 최신 거래보다 높기 때문에, 평균 대비 할인만으로 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.

표본의 최저 거래는 36,670,000원, 최고 거래는 93,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 현재 최저가는 감정가보다 상당히 낮아졌지만, 최신 동일층 거래가 58,000,000원이라는 점과 임차보증금 인수 가능성이 미확정이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 63,700,000원만을 실질취득가로 간주해 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

채권자 총 청구액 131,584,196원 중 62,153,400원이 배당되고 69,430,796원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 이 표의 매수인 인수 0원은 등기권리 배당 계산 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 임차관계까지 안전하다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고성동중학교 북동측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 5층 503호이며 기본적인 위생·급배수·소화전·엘리베이터·난방설비가 되어 있습니다.
• 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 주거용지·녹지용지 및 중로 관련 제한이 있고 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 공시지가 390,500원/㎡, 지목 대, 토지면적 22,175.0㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 점유자의 폐문·부재로 내부 이용상태는 외부관찰과 주위탐문으로 파악됐습니다.
• 거래성. 새평지늘푸른숲은 375세대, 2006.12.28. 준공이며 비교면적 74.9㎡의 최근 실거래는 36,670,000원부터 93,000,000원까지 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이판선 씨 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차 성립 시점을 반드시 확인해야 합니다.
• 등기상 소유 이력 확인. 이판선 씨는 2009.12.31. 이정석 씨와 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2017.06.09. 자신의 2분의 1 지분을 이정석 씨에게 이전했습니다. 이 이력과 현재 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
• 가격은 최신 거래까지 비교. 최근 12개월 평균은 72,222,500원이지만 최신 거래는 58,000,000원입니다. 평균 대비 88.2%라는 수치만으로 저평가라고 단정하지 마세요.
• 유찰 시나리오보다 인수액 먼저. 2회 유찰 44,590,000원, 3회 유찰 31,212,999원으로 내려가더라도 임차보증금이 인수된다면 낙찰가 하락 효과가 줄어들 수 있습니다.
• 폐문·부재 현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자·내부상태·명도 상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당요구종기 이후 변동 권리, 당해세·최우선변제 가능성을 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “63,700,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 된다”

이 물건은 가격만 보면 1회 유찰로 감정가 91,000,000원에서 63,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 72,222,500원의 88.2% 수준입니다. 하지만 최신 거래는 58,000,000원이고, 더 중요한 문제는 말소기준권리보다 앞선 이판선 씨의 전입기록과 보증금 미상입니다.

후순위 가압류 등 등기권리는 매각으로 정리되지만 임차보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득가를 현재 최저가 63,700,000원으로 고정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차관계 확인이 우선입니다. 보증금·임대차 성립관계가 확인돼 인수 위험이 해소된 뒤에야 최근 실거래와 비교해 입찰가를 정하는 순서가 맞습니다.