창원지방법원 2025타경22015. 거제시 옥포동 석천아트타운 203동 5층 505호 아파트입니다. 감정가는 96,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,928,000원까지 내려왔습니다. 소유자 김형태는 2010.06.08. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2018.11.07. 통영세무서 압류입니다. 제공된 말소기준 판정상 이 압류가 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 경남신용보증재단 가압류, 거제시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22015 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 874-4 석천아트타운 203동 5층505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 성산로 51 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.98㎡ · 철근콩크리트조 경사 슬래브지붕 5층 건내 5층 505호 |
| 소유자 | 김형태 · 2010.06.08. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 32,928,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 101,098,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 세금 압류는 확인 필요
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 별도 임차인 신고내역은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
등기에는 2017.04.07. 및 2017.04.10. 주식회사오케이저축은행 근저당권 설정과, 2024.04.08. 오케이에프앤아이대부주식회사로의 근저당권 이전이 기재돼 있으며 2025.09.26. 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시나리오상 신청채권자 청구액 101,098,746원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장 자체가 크게 하락했다
석천아트타운2차 동일 면적 84.98㎡의 확인 거래는 5건입니다. 전체 평균은 87,460,000원이지만, 2021년 97,000,000원~128,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기에는 왜곡 가능성이 큽니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 2 | 64,800,000원 |
| 2021.10 | 84.98㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2021.09 | 84.98㎡ | 1 | 97,500,000원 |
| 2021.08 | 84.98㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.98㎡ | 5건 | 87,460,000원 |
가장 중요한 숫자는 최신 거래 50,000,000원입니다. 현재 최저가 32,928,000원은 이 금액의 65.9%로, 절대 가격만 놓고 보면 17,072,000원 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -48.4% 하락했습니다. 즉 감정가 96,000,000원이나 전체 평균 87,460,000원을 기준으로 “싸다”고 판단할 물건이 아니라, 50,000,000원 수준까지 내려온 최근 시장을 기준으로 안전마진을 계산해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,704원 |
| 1. 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,935,296원 |
현재 회차 배당 시나리오상 경남신용보증재단 청구액 9,000,000원은 전액 배당되고, 잔여 22,935,296원이 소유자 교부로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 32,928,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 23,049,600원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16,134,719원 | 0원 | 0원 |
현재 자료상 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 임차보증금처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 32,928,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포운동장 동측 인근. 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리·운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 경사 슬래브지붕 5층 건물의 5층 505호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형·평지의 공동주택 건부지. 단지 외곽 서측·동측·북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로3류·중로2류·소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역. 공시지가 568,000원/㎡입니다.
- 단지. 석천아트타운2차 91세대, 사용승인일 1993.05.17. 동일 면적 거래 표본은 5건입니다.
- 현황. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음. 점유자의 폐문·부재로 이용상태는 외부관찰 및 주위탐문으로 파악됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 거래 평균 87,460,000원보다 최신 거래 50,000,000원과 최근 12개월 평균 50,000,000원을 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -48.4%이므로 과거 고가 거래를 정상 시세로 간주하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 낮은 취득가격과 별개로 매도 유동성을 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금·점유 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 것은 맞지만, 시장도 같이 내려왔다”
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 3회 유찰돼 32,928,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원입니다. 최신 동일면적 거래 50,000,000원보다 17,072,000원 낮아 현재 회차에는 분명 가격 완충폭이 있습니다. 그러나 동시에 최근 거래 추세가 -48.4%이고 최근 12개월 표본은 단 1건입니다.
따라서 결론은 단순한 “감정가 대비 34%라 싸다”가 아닙니다. 권리는 비교적 단순하고 실질취득 32,928,000원은 최신 거래보다 낮지만, 3회 유찰·하락 추세·낮은 경매 환금성까지 함께 봐야 하는 물건입니다. 현재 가격의 안전마진은 확인되지만 과거 평균가격을 근거로 추가 가치를 부여하기보다는, 50,000,000원 수준의 최근 시장을 중심으로 판단하는 편이 데이터에 더 부합합니다.
