* 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 배정서의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 승계금액은 확정할 수 없습니다.
창원지방법원 2025타경22047. 경상남도 거제시 장평동 1202-2 소재 물건으로, 사건 용도는 대지 + 토지이며 감정평가상 현황은 근린생활시설로 탐문됐습니다. 토지는 363.7㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트 블록조 판넬지붕 4층 구조입니다. 사용승인일은 2002.03.06, 증축일은 2004.04.19입니다.
등기상 말소기준은 2015.12.17 부평새마을금고 근저당권 816,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리와 별개로 배정서의 전입일이 2002.06.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 만큼 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1202-2 · 경상남도 거제시 장평1로5길 6 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 현황 근린생활시설 |
| 토지 | 363.7㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 시멘트 블록조 판넬지붕 4층 · 사용승인 2002.03.06 · 증축 2004.04.19 |
| 소유자 | 양태훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,369,504,340원 / 671,057,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 864,875,281원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2002년 국민은행 근저당권 2건, 최명순 전세권 70,000,000원, 2004년 농업협동조합중앙회 근저당권, 2007년 김대원 근저당권, 2012년 거제시산림조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.12.17 설정된 부평새마을금고 근저당권입니다. 을구 13·14·15 근저당권은 2025.08.05 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기됐고, 2025.10.16 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
임차·점유 관계 — 배정서가 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미자 | 1층 | 2020.05.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 김무진 | 4층 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 주식회사 대한씨디아이, 김무진 | 4층 | 2024.11.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 배정서 | 미상 | 2002.06.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 흐름 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,369,504,340원이고 현재 최저매각가는 671,057,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 469,739,900원, 4회 유찰 시 328,817,930원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 671,057,000원 | 434,124,605원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 469,739,900원 | 633,428,534원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 328,817,930원 | 772,656,556원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 배정서의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 승계금액을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,110,570원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 부평새마을금고 | 816,000,000원 | 661,946,430원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 부평새마을금고 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 부평새마을금고 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,020,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 29,159,873원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 73,976,545원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,937,307원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,388,920원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,588,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,110,570원을 제외한 661,946,430원이 을구 13번 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 1,096,071,035원 중 총 배당액은 661,946,430원, 미배당은 434,124,605원입니다.
소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배정서의 보증금도 미상인 만큼 실제 배당 및 승계금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했으나, 현황 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 363.7㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며 공시지가는 1,431,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배정서 보증금 확인. 전입일 2002.06.20, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 점유 범위 확인. 김미자는 1층, 김무진 및 주식회사 대한씨디아이·김무진은 4층으로 조사됐고, 배정서의 점유부분은 확인되지 않았습니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 포함되므로 현장에서 건물 현황과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 유찰가만으로 가격판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이나, 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득액은 별도입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 사건은 감정가 1,369,504,340원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 671,057,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 등기부에서도 2015.12.17 말소기준 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
하지만 가장 중요한 변수는 등기부 밖에 있습니다. 배정서가 2002.06.20 전입했고, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 실제 인수위험이 없다는 확정값이 아닙니다. 이 점유자가 대항력을 갖고 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다. 권리의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 배정서의 보증금 확인입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 실질취득가격도, 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
