창원지방법원 2025타경22072. 거제시 둔덕면 하둔리 587 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 1층과 2층 모두 단독주택이고, 1층 피로티 부분 차고지는 일부 창고로 이용 중입니다. 사건의 용도표시는 연립/다세대 + 토지이지만 실제 감정 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있어, 일반 공동주택 경매처럼 단순하게 접근할 물건은 아닙니다.
등기부상 소유자는 김현길이고, 말소기준권리는 2015.03.31. 둔덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 둔덕농업협동조합 추가 근저당과 윤병우 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이보다 앞선 2013.11.07. 지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않는다고 별도로 명시돼 있습니다. 말소기준권리만 보고 “모두 소멸”이라고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22072 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 587 · 경상남도 거제시 둔덕면 법동어구로 686 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김현길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,125,581,500원 / 787,907,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권을 놓치면 안 된다
등기부상 말소기준은 2015.03.31. 둔덕농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 72,000,000원이고 2017.03.03. 변경계약으로 채권최고액 192,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2021.06.22. 둔덕농업협동조합의 430,000,000원 근저당, 2024.07.22. 윤병우의 180,000,000원 근저당, 2025.10.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 매각물건명세서에는 목록1의 을구 순위14번 지상권설정등기와 목록3·4·5·6의 을구 순위1번(전14) 지상권설정등기가 2013.11.07. 접수 제63028호로 설정돼 있고, 매각으로 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 별도의 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 이 등기된 지상권 자체는 반드시 원본 권리범위와 존속내용을 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 시세자료 없이 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 787,907,000원으로 감정가 1,125,581,500원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 787,907,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 551,534,900원 | 138,380,449원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 386,074,430원 | 302,130,612원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 682,000,000원이 모두 배당되는 계산이고, 소유자 잔여도 95,627,930원입니다. 반면 2회 유찰 시에는 채권 미배당이 138,380,449원, 3회 유찰 시에는 302,130,612원으로 커집니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않으며, 각 시나리오의 매수인 금전 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 787,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,279,070원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 둔덕농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 둔덕농업협동조합 | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 윤병우 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,627,930원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 총 682,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 95,627,930원이 남습니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 매각으로 말소되지 않는 지상권설정등기와 분묘 등 물적 제한은 별도 판단 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 둔덕가족생활체육공원 남동측 인근이며, 로변으로 소규모 수산관련업체가 소재하고 후면부는 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 1층과 2층은 단독주택으로 이용됩니다. 급배수·위생설비와 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대표 토지면적은 657.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 106,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역을 비롯해 일부 토지는 농림지역·자연환경보전지역·수산자원보호구역 등과 관련돼 있습니다.
- 공부와 차이. 목록3 토지는 지목상 전이나 일부 자갈포장된 잡종지 상태이고, 목록7 토지는 지목상 임야이나 일부 묘지로 이용 중입니다.
- 포함·제외 시설. 제시외건물 및 일부 제시외구조물·수목은 매각에 포함되지만, 목록3의 제시외구조물과 이동이 용이한 컨테이너·목재테이블·말동상 등은 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 2013.11.07. 지상권설정등기의 목적·범위·존속기간과 각 목록별 부담을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록3·4·6은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 분묘 현장 확인. 목록7의 분묘 2기 위치와 점유관계, 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 포함범위 대조. 제시외건물·구조물·수목 중 포함되는 것과 제외되는 것을 감정서 사진 및 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 이용제한 확인. 생산관리지역·자연환경보전지역·농림지역·수산자원보호구역 등 각 목록의 용도지역과 실제 이용가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 지역 실거래·유사매물과 별도 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 회차의 최저매각가는 787,907,000원, 감정가 대비 70%입니다. 배당표만 보면 채권자 총액은 전액 배당되고 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 매각으로 말소되지 않는 2013년 지상권설정등기, 농지취득자격증명 제출의무, 분묘 2기와 분묘기지권 성립 여지, 그리고 미상인 임대관계가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 존속 권리와 토지 이용제한을 해소 가능한지 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 가격 판단보다 권리 범위·농취증·분묘·점유 확인이 선행돼야 합니다.
