창원지방법원 2025타경22111. 거제시 아주동 ‘숲속의아침’ 101동 8층 801호 아파트입니다. 현 소유자는 김영기이며 2014.10.22. 소유권을 취득했고, 같은 날 부산시수산업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이고, 2025.10.24. 부산시수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되며 감정가 94,000,000원에서 46,060,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 49%, 최근 12개월 동일 단지 실거래 평균 85,291,666원의 54.0% 수준입니다. 최신 확인 거래 82,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 상당히 낮습니다. 다만 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.4회이므로, 낮은 가격 자체와 별개로 실제 매수 수요와 환금성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22111 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 101동 8층 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.4774㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김영기 · 2014.10.22. 거래가액 190,000,000원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 140,664,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 조사 내역 없음. 감정평가에서는 점유자의 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않아 공동주택(아파트) 이용으로 추정했고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인의 존재를 적극적으로 인정할 근거는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다.
등기상 핵심은 2014.10.22. 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025.10.24. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·우리은행 등의 근저당과 과거 가압류·보전처분은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 54%
숲속의아침의 최근 거래 12건은 2025.09부터 2026.05까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 85,291,666원, 최저 거래는 73,500,000원, 최고 거래는 100,000,000원입니다. 가장 최근 확인 거래는 2026.05 82,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 79.28㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 79.28㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 72.48㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 79.28㎡ | 2 | 73,500,000원 |
| 2026.03 | 79.28㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 79.28㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 79.28㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 79.28㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 72.48㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2025.10 | 79.28㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 79.28㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 85,291,666원 |
현재 최저매각가 46,060,000원은 최근 12개월 평균의 54.0%입니다. 실거래 최저인 73,500,000원보다도 낮고, 최신 거래 82,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 가격 할인폭은 분명한 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,229,080원 |
| 1. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 156,000,000원 | 44,830,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,060,000원에서는 부산시수산업협동조합 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 44,830,920원이 배당되고, 미배당액은 111,169,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.7%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제용소초등학교 북동측 인근. 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 조선소 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 8층 801호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 8필 일단의 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북측에 포장도로가 있습니다. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되고, 공시지가는 752,300원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 소로2류 등 토지이용계획이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 숲속의아침은 459세대, 2005.02.25. 준공 단지입니다. 최근 거래가격은 73,500,000원에서 100,000,000원 사이에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상입니다. 입찰 전 현황조사서, 매각물건명세서 원본과 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 46,060,000원은 최근 12개월 평균 85,291,666원의 54.0%입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 최근 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회라는 수치를 감안해, 매수 후 실제 매도기간과 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
- 배당 미충족. 현재 가정 매각가에서는 근저당 채권최고액 대비 111,169,080원이 미배당됩니다. 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수 부분입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 강점, 환금성은 확인
이 물건은 현재 확인된 권리만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 2014.10.22. 부산시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 46,060,000원, 최근 12개월 실거래 평균 85,291,666원의 54.0%입니다. 최근 실거래 범위 73,500,000원~100,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.4회라는 수치와 감정 당시 폐문·부재였다는 점 때문에 “싸다”는 판단과 “쉽게 되팔린다”는 판단은 분리해야 합니다. 결론은 권리 안전형·가격 메리트형이지만, 점유와 환금성 확인이 필수인 물건입니다.
