창원지방법원 2025타경22200. 통영시 광도면 죽림리 에버그린빌딩 2층 201호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 공남주이고, 2010년 공태숙 명의로 거래가 108,000,000원에 소유권이 이전된 뒤 2011년 개명으로 공남주로 변경됐습니다.
권리의 중심은 2020.04.03. 설정된 통영복음신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원, 채무자는 공남주이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.11.17. 같은 통영복음신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 71,993,194원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22200 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-18 에버그린빌딩 2층201호 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용중 |
| 소유자 | 공남주 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영복음신용협동조합 / 71,993,194원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.03. 근저당권 · 통영복음신용협동조합 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
말소기준은 2020.04.03. 을구 13번 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2025.10.13. 부산광역시연제구 압류는 2026.04.20. 이미 해제·말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 비교 — 70% 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이므로 감정가 대비로는 42,900,000원 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 실거래 비교 가격이 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론낼 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 49% | 15,591,260원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 34.3% | 36,233,882원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 근저당권 채권최고액 84,000,000원이 전액 배당되는 구조이고 소유자 잔여금도 13,898,600원으로 계산됩니다. 반면 2회·3회 유찰 가격에서는 담보채권에 각각 15,591,260원, 36,233,882원의 미배당이 생깁니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,898,600원 |
현재 최저가 100,100,000원 가정 시 근저당권 채권최고액은 전액 배당되고 13,898,600원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 내죽도수변공원 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물의 제2층 제201호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 폭, 남측 및 동측 약 15m 폭 도로가 소재하며, 토지는 중로각지로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역이며 토지면적은 1,098.5㎡, 공시지가는 1,506,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함되고 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용주체를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지, 등기부는 집합건물, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 영업·사용 용도와 공부상 용도를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구 및 조세채권을 원본으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020년 통영복음신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰돼 100,100,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 이 호실은 감정평가상 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 또한 확인된 임차인은 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유 확인이 남아 있습니다. 정리하면 권리부담은 낮지만, 가격·점유 검증 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
