수원지방법원 2024타경109525. 군포시 금정동 ‘우진아트리움’ 13층 1303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 방·욕실·다용도실 등을 갖춘 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 건물의 제13층이며, 우진아트리움은 2021.01.22. 사용승인된 12세대 규모입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있느냐”가 아닙니다. 장동조의 전입은 2021.03.10., 확정일자는 2021.02.15.이고, 말소기준은 2023.03.27. 국 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 매각가 161,920,000원을 기준으로 한 배당 계산만 보면 보증금 245,000,000원 중 86,146,880원이 부족해 매수인이 떠안을 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 장동조 임차보증금에 대해서는 매수인의 실질 인수액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본천로226번안길 12, 13층1303호 (금정동,우진아트리움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 전용 39.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물의 제13층 |
| 소유자 | 유선옥 · 2021.02.09. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수는 0원
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 장동조 | 전유부분 전부 · 전입 2021.03.10 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | HUG 승계 인수 0원* |
실제 임차인은 장동조 1명입니다. 임대차계약일은 2021.02.09., 점유개시는 2021.02.26., 확정일자는 2021.02.15., 전입은 2021.03.10.이며, 2023.04.03. 임차권등기가 접수되었습니다. 주택도시보증공사는 이 주택임차권의 승계인이므로 장동조 보증금 245,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 245,000,000원을 서로 별개의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
* 확약이 없다고 가정한 현재 배당 계산에서는 장동조 보증금 미배당분 86,146,880원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 확약은 장동조 임차권 및 그 승계관계에 적용되는 것으로, 다른 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 없애는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 161,920,000원, 그러나 비교시점이 오래됐다
우진아트리움 전용 39.95㎡의 확인 가능한 실거래는 2021.10. 12층 264,000,000원 한 건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 264,000,000원으로 잡히고, 확약을 반영한 이 사건의 실질취득 161,920,000원은 그 금액의 61.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.95㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 비교값 | 39.95㎡ | 1건 | 264,000,000원 |
수치만 보면 실질취득 161,920,000원이 비교거래 264,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 이 가격을 곧바로 “현재 시세보다 싸다”고 단정하는 것은 위험합니다. 비교 가능한 거래가 2021.10. 한 건뿐이고, 현재 매각기일까지 상당한 시차가 있기 때문입니다. 최근 가격 추세를 확인할 복수의 최신 거래가 없는 상태에서는 61.3%라는 비율을 그대로 현재 할인율로 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 장동조 보증금 · 우선변제 | 245,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체만 보면 임차보증금 부족분 86,146,880원이 발생하지만, 2026.06.09. 확약으로 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포시 금정동 금정초등학교 북동쪽 인근이며, 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼성된 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 군포로 주변이고 전철 1호선 금정역까지 500미터 거리입니다. 대중교통시설과 간선도로 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방·욕실·다용도실 등을 갖춘 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차·방화설비가 있습니다.
- 도로. 폭 6미터 포장도로와 접해 승용차 접근이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,564,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 규모. 우진아트리움은 12세대이고 2021.01.22. 사용승인됐습니다. 동일 면적 실거래는 2021.10. 1건으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인은 장동조 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 동일 245,000,000원을 중복 임차보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
- 현재 실질취득 기준. 확약을 반영하면 최저매각가 161,920,000원에 별도 보증금 인수가 붙지 않습니다. 확약이 없다면 배당 계산상 86,146,880원 인수 구조입니다.
- 15회 유찰의 원인 점검. 단순히 감정가 대비 할인율만 보지 말고 근린시설 사건분류, 오피스텔 이용상태, 12세대 소규모 건물이라는 환금성 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 해석 보수적으로. 비교 가능한 39.95㎡ 거래는 2021.10. 264,000,000원 한 건입니다. 실질취득이 그 금액의 61.3%라도 이를 현재 시세 할인율로 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — 권리의 반전은 ‘확약서’, 투자의 승부처는 ‘환금성’
표면만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 161,920,000원에서는 미배당분 86,146,880원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약으로 이 핵심 위험이 뒤집혔습니다. 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 이 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 161,920,000원으로 판단합니다.
다만 투자 매력까지 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 비교 거래 264,000,000원은 2021.10. 한 건뿐이고, 이 물건 자체는 이미 15회 유찰됐습니다. 우진아트리움의 경매 평균 유찰 횟수도 9.3회입니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격은 오래된 한 건의 실거래보다 유찰 이력과 실제 환금성을 더 무겁게 봐야 하는 물건”입니다.
