수원지방법원 2024타경110051. 안양동 신라아파트 4층 412호입니다. 감정가 205,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,960,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2017.08.04 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이제근의 근저당권·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 단순해 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김태석이 2009.05.19 전입한 것으로 나타납니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 이 정보만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정해서도 안 되고, 인수 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·보증금 및 인수액 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경110051 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 예술공원로64번길 28, 4층412호 (안양동,신라아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상5층 · 제4층 제412호 · 사용승인일 1983.01.15. |
| 소유자 | 박봉녀 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 104,960,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 92,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2017.08.04 국민은행 근저당권입니다. 2024.09.23 설정된 이제근의 근저당권 150,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2024.11.27 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 한편 국민은행 근저당권은 2024.06.12 변경등기에서 채권최고액 20,300,000원이 기재되어 있습니다. 아래 배당 시뮬레이션은 60,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 배당은 원본 채권관계 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 ‘인수 0원’ 금지
| 점유자 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태석 | 2009.05.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 김태석 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 선순위 전입이라는 사실만 확인되고 보증금이 없어 인수액 계산 자체가 불가능합니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 위험을 반영한 확정값으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 52.3% 할인처럼 보이지만 ‘명목가격’ 비교
신라아파트 실거래 자료에서 최근 12개월 평균은 200,500,000원, 최신 거래는 2025.09 · 205,000,000원입니다. 현재 최저가 104,960,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 3.6%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 42.85㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.09 | 42.85㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2024.07 | 42.85㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 42.85㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 42.85㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2022.02 | 42.85㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,269,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이제근 | 150,000,000원 | 42,690,560원 |
| 4. 전세권 · 이제근 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권 215,000,000원 중 102,690,560원이 배당되고 112,309,440원이 미배당됩니다. 다만 임차인 김태석의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (51.2%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 112,309,440원 | 42,690,560원 |
| 5회 유찰 시 (40.96%) | 83,968,000원 | 82,056,576원 | 132,943,424원 | 22,056,576원 |
| 6회 유찰 시 (32.77%) | 67,174,400원 | 65,565,261원 | 149,434,739원 | 5,565,261원 |
경매가격만 보면 유찰이 반복될수록 더 낮아집니다. 하지만 선순위 임차인이 실제 대항력을 갖추고 미배당 보증금이 남는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 다음 회차 가격보다 임차보증금 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물의 제4층 제412호이며 사용승인일은 1983.01.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 주차장이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
- 단지. 신라아파트는 60세대이며, 실거래 자료상 최근 거래는 2025.09에 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김태석의 실제 점유와 임대차계약 확인. 전입일 2009.05.19의 원인과 현재 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 계약서·현황조사·매각물건명세서 원본을 통해 금액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 인수액을 결정하는 핵심입니다.
- 말소기준 근저당 변경내용 확인. 국민은행 근저당은 2024.06.12 채권최고액 20,300,000원 변경등기가 있으므로 현재 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 면적 대조. 실거래 표본 42.85㎡와 대상면적의 일치 판정이 불일치이므로 동일 조건 거래인지 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
감정가 205,000,000원짜리 아파트가 4회 유찰돼 104,960,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 200,500,000원과 비교하면 명목상 52.3%입니다. 일반적인 권리관계라면 눈에 띄는 가격입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 8년 앞선 2009.05.19 전입자 김태석이 있고 보증금이 확인되지 않습니다.
그래서 결론은 단순합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수위험은 아직 정리되지 않았습니다. 보증금·확정일자·배당요구를 확인해 실제 인수액이 0원인지, 일부인지, 큰 금액인지 확정하기 전에는 현재 최저가를 실질취득가로 보아서는 안 됩니다. 가격은 매력적으로 보이나 권리확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
