24,825,000원
수원지방법원 2024타경110679. 안양시 만안구 안양동 아트리움 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 289,000,000원이지만 11회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 24,825,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.16. 신한은행 가압류 60,539,040원이고, 이후 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단·안양시 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차인입니다. 정재연은 2020.09.25. 전입해 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 표시되어 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 계산돼 보증금 2,400원은 배당으로 회수되지 않고 매수인이 전액 인수합니다. 따라서 현재 회차에서 단순 최저가만 볼 것이 아니라 24,825,000원 + 2,400원 = 24,827,400원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경110679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양로369번길 36, 2층202호 (안양동,아트리움) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호 · 다세대주택 이용중 |
| 소유자 | 장효석 · 2019.05.29. 매매 · 거래가액 224,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 24,825,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재연 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2022.03.16. 신한은행 가압류입니다. 그 뒤의 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 안양시 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정재연의 전입일은 2020.09.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 2024.12.31. 했지만 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 보증금 2,400원은 낙찰자 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재연 | 전부 · 주거 | 2020.09.25 | 2,400원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
보증금 2,400원은 현재 최저가 24,825,000원보다 작으므로, 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 ‘실질취득액 고정형’은 아닙니다. 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액은 24,827,400원이고, 12회 유찰 시에는 19,862,400원, 13회 유찰 시에는 15,890,400원이 됩니다.
③ 시세 비교 — 2,482만원이 싸 보이지만 표본은 직접 비교가 어렵다
시세 자료에는 ‘아트리움2차’ 최근 거래가 1건 확인됩니다. 2025.04. 4층, 전용 44.9㎡가 215,000,000원에 거래됐습니다. 다만 시세 매칭 대상 면적은 52.6㎡이고 이 거래와 면적이 일치하지 않는 것으로 표시되어 있으므로, 215,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 44.9㎡ | 4 | 215,000,000원 |
단순 계산상 현재 최저가 24,825,000원은 이 최근 거래가의 11.5% 수준이고, 보증금 인수를 더한 실질취득액도 24,827,400원입니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 불일치하므로 “시세의 11.5%에 살 수 있다”는 식의 직접 비교는 위험합니다. 특히 이 물건은 이미 11회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 외의 확인 요소가 존재할 가능성을 강하게 시사하는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 846,850원 |
| 인수 · 임차인 정재연 보증금 | 2,400원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 60,539,040원 | 23,978,150원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 47,737,097원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정재연 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 332,276,137원 중 23,978,150원만 배당되고, 미배당은 308,297,987원입니다. 신청채권자 정재연의 청구 224,000,000원은 예상배당 0원이며, 임차보증금 2,400원은 배당이 아닌 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당이 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 24,825,000원 | 24,827,400원 | 23,978,150원 | 308,297,987원 |
| 12회 유찰 시 | 19,860,000원 | 19,862,400원 | 19,102,520원 | 313,173,617원 |
| 13회 유찰 시 | 15,888,000원 | 15,890,400원 | 15,202,016원 | 317,074,121원 |
유찰이 한 번 더 진행될 때마다 낙찰가와 실질취득액은 내려가지만, 임차인 보증금 인수 2,400원은 그대로 남습니다. 신청채권자 정재연은 현재 회차부터 13회 유찰 시나리오까지 모두 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여자중학교 북서측 인근이며, 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 토지면적 311.3㎡, 공시지가 2,165,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
- 규제. 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등이 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 시세 자료상 총 11세대, 2018.05.15. 준공이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 11회로 나타나 가격 외 환금성 점검이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 정재연의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유상태와 전입 유지 여부를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 정재연과 강제경매 신청채권자 정재연의 관계 및 가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 24,825,000원이 아니라 인수 2,400원을 합친 24,827,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 과신 금지. 최근 215,000,000원 거래는 44.9㎡로 대상 면적 52.6㎡와 다르므로 직접 비교가 어렵습니다.
- 11회 유찰 원인 조사. 현장 상태, 점유, 매각조건과 거래성 등을 확인해 반복 유찰 원인을 파악해야 합니다.
- 당해세·관리비. 배당계산에 반영되지 않은 당해세와 체납 관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.59%까지 내려온 이유부터 확인해야 한다”
감정가 289,000,000원이 11회 유찰돼 24,825,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력이 먼저 보입니다. 등기권리도 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액도 제공된 계산상 2,400원에 불과합니다. 그러나 이 물건은 11회 유찰됐고, 선순위 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정재연으로 표시되어 있습니다.
게다가 최근 215,000,000원 거래는 대상과 면적이 다른 1건뿐입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 8.59%라서 싸다”가 아니라, 왜 11회나 시장에서 선택받지 못했는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 자료만 놓고 보면 등기상 후순위 인수 부담은 제한적이지만, 임차관계의 실재성과 반복 유찰 원인 확인 전에는 가격 할인만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
