수원지방법원 2024타경110679. 안양시 만안구 안양동 아트리움 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2022.03.16 접수된 주식회사 신한은행의 가압류 60,539,040원입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단·안양시 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 정재연의 전입일은 2020.09.25로 말소기준보다 앞섭니다. 배당표상 우선변제권은 없고 보증금 2,400원은 매수인 인수로 처리됩니다.
따라서 이 물건은 “등기상 후순위 권리가 모두 사라진다”는 이유만으로 인수 0원인 사건이 아닙니다. 현재 최저가 19,860,000원에 낙찰된다고 보면 매수인의 실질취득은 19,860,000원 + 2,400원 = 19,862,400원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니므로 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경110679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양로369번길 36, 2층202호 (안양동,아트리움) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘트리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 장효석 · 2019.07.31 소유권이전 · 거래가액 224,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 19,860,000원 (12회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 정재연 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018.05.17 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2019.07.31 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 장효석에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.16 신한은행 가압류입니다. 이후의 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단·안양시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재연 | 전부 · 주거 | 2020.09.25 | 2,400원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
정재연은 2024.12.31 배당요구를 했지만, 배당자료에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 2,400원에 대한 배당액이 0원이고 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본은 그대로 믿기 어렵다
아트리움2차의 확인된 최근 거래는 1건입니다. 2025.04, 전용 44.9㎡, 4층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 이 사건의 비교 대상 면적은 52.6㎡로 표시돼 있어 면적 일치 거래가 아닙니다. 따라서 215,000,000원은 직접적인 적정가 판정값이라기보다 참고값으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 44.9㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
현재 최저가 19,860,000원은 최근 12개월 거래 평균 215,000,000원의 9.2%로 집계돼 있습니다. 인수 2,400원을 더한 실질취득도 가격 수준은 거의 같습니다. 다만 거래표본이 1건뿐이고 면적도 일치하지 않아, “시세의 9.2%니까 무조건 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 실제 시장은 이미 이 물건을 12회 연속 유찰시켰다는 점을 가격판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 757,480원 |
| 인수 · 임차인 정재연 보증금 | 2,400원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 60,539,040원 | 19,102,520원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 47,737,097원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정재연 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 332,276,137원, 예상 배당액은 19,102,520원, 미배당은 313,173,617원입니다. 임차인 정재연의 보증금 2,400원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여자중학교 북서측 인근으로, 다세대·다가구·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘트리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호로, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아트리움2차는 11세대, 2018.05.15 준공으로 표시돼 있으며 경매 통계상 평균 유찰 12.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 정재연의 2020.09.25 전입이 말소기준 2022.03.16보다 앞섭니다. 자료상 보증금 2,400원 전액 인수를 전제로 계산해야 합니다.
- 동일인 확인. 임차인 정재연과 강제경매 신청채권자 정재연이 동일인으로 표시됩니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 명세서·현황조사·판결 또는 집행권원 등 원본 관계를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2025.04의 1건뿐이고 전용 44.9㎡로 대상 면적 52.6㎡와 일치하지 않습니다. 215,000,000원을 그대로 적정가로 적용하지 마세요.
- 반복 유찰. 현재 12회 유찰 상태이며, 13회 유찰 시 15,888,000원, 14회 유찰 시 12,710,400원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 미회수. 채권자 총 청구액 332,276,137원 중 현재 가정 배당액은 19,102,520원이고 미배당은 313,173,617원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 12번 유찰된 이유를 확인할 사건
감정가 289,000,000원이 19,860,000원까지 내려온 가격만 보면 매우 강한 할인입니다. 자료상 매수인 인수도 2,400원이라 실질취득은 19,862,400원입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인이 존재하고, 그 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시되며, 최근 거래도 1건뿐이고 면적이 일치하지 않습니다. 무엇보다 이미 12회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 권리관계와 환금성 검증 없이는 접근하기 어려운 사건”입니다. 최저가만 보고 등급을 올리기보다 반복 유찰의 원인과 실제 점유·임대차관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
