수원지방법원 2025타경168. 군포시 당동 대흥아파트 5층 505호입니다. 표면만 보면 감정가 303,000,000원이 13회 유찰돼 최저매각가가 16,658,000원까지 내려간 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격을 판단할 때 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 이우경은 임대차계약일 2022.05.31, 확정일자 2022.06.03, 전입·점유개시 2022.08.18로, 말소기준인 2023.04.25 양철승 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 320,000,000원 가운데 15,958,156원만 배당되고 304,041,844원이 미배당됩니다. 이를 최저가 16,658,000원과 합치면 매수인의 실질 부담은 320,699,844원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조이므로, 추가 유찰이 곧바로 실질적인 가격 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 923 대흥아파트 5층 505호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 59.61㎡대 · 지하3층 / 지상24층 내 제5층 제505호 |
| 소유자 | 임한나 (2020.04.29. 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 16,658,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우경 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 1998.02.27 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.04.25. 갑구 4번 양철승 가압류 100,000,000원입니다. 2023.04.28. 추가 가압류 236,500,000원과 2025.02.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 자체가 아니라 임차인의 선행 대항력입니다. 이우경의 전입·점유개시일은 2022.08.18.로 말소기준보다 앞서므로, 2024.08.26. 임차권등기가 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 승계 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이우경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 전입·점유 2022.08.18 확정 2022.06.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 304,041,844원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
대흥(923) 동일 면적대의 실거래는 총 7건이며, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 312,000,000원보다 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -16.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.61㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 59.66㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 59.66㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2024.06 | 59.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 59.66㎡ | 8 | 334,000,000원 |
| 2023.04 | 59.66㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2021.10 | 59.66㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 280,000,000원 |
현 회차 실질취득액 320,699,844원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 114.5%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 높습니다. 감정가 303,000,000원과 비교해도 실질 부담이 더 큽니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 5.9%에 불과하다는 표면 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 인수액까지 포함하면 오히려 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 699,844원 |
| 1. 임차인 이우경 보증금 | 320,000,000원 | 15,958,156원 |
| 2. 가압류 · 양철승 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양철승 | 236,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이우경 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 시뮬레이션상 임차인 이우경의 보증금 부족분은 304,041,844원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 이우경은 임차인과 신청채권자로 함께 기재되어 있으므로 두 지위와 채권의 관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동 지하철 1호선 당정역 북서측 인근이며, 아파트단지·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 당정역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스래브지붕 지하3층·지상24층 건물의 5층 505호이며, 사용승인일은 1998.02.27입니다.
- 설비. 급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,746,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 대흥(923)은 147세대이며 동일 면적대 실거래 7건이 확인됩니다. 최근 12개월 3건 평균은 280,000,000원이고 최근 거래 추세는 -16.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 응찰하지 않기. 16,658,000원이 아니라 현 회차 기준 실질취득 320,699,844원을 기준으로 자금 계획과 시세 비교를 해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 이우경의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 배당 후 미회수 보증금의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서와 원본 임대차자료에서 재확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 제공 메모상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 신청채권의 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 14회·15회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 320,639,875원·320,591,900원으로 거의 변하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세 -16.7%이고 실질취득액이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,665만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저매각가는 감정가 303,000,000원의 일부 수준까지 내려와 있지만, 실제 경제적 부담은 전혀 다른 모습입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 320,000,000원이고 현 회차 미배당 예상액이 304,041,844원이어서, 낙찰가를 더하면 실질취득은 320,699,844원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 280,000,000원보다 높고 최신 거래 300,000,000원도 웃돕니다.
더구나 최근 거래 추세는 -16.7%, 유찰은 이미 13회입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액은 계속 약 3.2억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸서 매력적인 물건이 아니라, 대항력 임차인의 승계 구조와 동일인 관계를 먼저 풀어야 하는 사건입니다. 현재 자료만 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
