수원지방법원 2025타경168. 군포시 당동 대흥아파트 5층 505호입니다. 이 사건의 핵심은 2,082만원짜리 아파트가 아니라는 것입니다. 임차인 이우경은 2022.08.18 전입·점유를 시작했고, 2022.06.03 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.04.25 양철승의 100,000,000원 가압류입니다. 따라서 이우경은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
임차보증금은 320,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 하지만 현재 최저매각가 20,822,000원으로는 집행비용 774,796원을 제외한 20,047,204원만 임차인에게 배당됩니다. 남는 299,952,796원은 대항력에 따라 매수인 인수 가능 금액입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 오히려 커지므로, 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 평가하면 결론이 완전히 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 923 대흥아파트 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 동일평형 59.61㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스래브지붕 · 지하3층 / 지상24층 · 제5층 제505호 · 사용승인 1998.02.27 |
| 소유자 | 임한나 · 2020.02.07 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 20,822,000원 (12회 유찰 · 감정가의 6.87%) |
| 청구금액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.04.25 접수된 양철승의 가압류입니다. 그런데 임차인 이우경의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.08.18로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.08.26로 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기 접수일이 아니라 선행한 전입·점유입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당된 보증금의 인수 문제는 별도로 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이우경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 전입·점유 2022.08.18 확정일자 2022.06.03 배당요구 2024.08.26 | 대항력 있음 우선변제 299,952,796원 승계 가능 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다. 임차인은 확정일자를 갖고 배당요구를 했지만 현재 매각가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 현재 회차 예상배당은 20,047,204원이고 부족분은 299,952,796원입니다.
② 유찰 시나리오 — 싸질수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 20,822,000원 | 299,952,796원 |
| 13회 유찰 시 | 16,657,600원 | 304,042,237원 |
| 14회 유찰 시 | 13,326,080원 | 307,313,789원 |
낙찰가가 20,822,000원에서 16,657,600원, 13,326,080원으로 내려가도 임차인 인수액은 299,952,796원에서 304,042,237원, 307,313,789원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 보증금 미회수액이 늘어나는 구조입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 2,082만원짜리 최저가가 아니라 보증금 320,000,000원 수준의 실질취득입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
대흥(923) 동일평형 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 312,000,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 280,000,000원, 최신 거래는 300,000,000원이며 최근 거래는 과거 구간보다 16.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.61㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 59.66㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 59.66㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2024.06 | 59.61㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 59.66㎡ | 8 | 334,000,000원 |
| 2023.04 | 59.66㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2021.10 | 59.66㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 280,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 7.4%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 실질취득 기준인 보증금 320,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 약 114.3%, 최신 거래 300,000,000원의 약 106.7%입니다. 현재 회차의 실제 낙찰가와 미배당 인수액을 합치면 320,774,796원으로 부담은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 774,796원 |
| 1. 임차인 이우경 보증금 | 320,000,000원 | 20,047,204원 |
| 2. 가압류 · 양철승 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양철승 | 236,500,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이우경 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 299,952,796원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 당정역 북서측 인근이며 주위는 아파트단지·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 당정역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 대흥(923)은 147세대이며 사용승인일은 1998.02.27입니다.
- 도로. 단지 4면이 포장도로와 접하고 동측 중로3류 포장도로를 통해 단지 내부로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장성. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 20,822,000원 낙찰을 가정하면 미배당 인수액 299,952,796원을 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 13회·14회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 304,042,237원·307,313,789원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.08.18, 확정일자 2022.06.03, 보증금 320,000,000원, 배당요구 2024.08.26을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이우경과 강제경매 채권자 이우경의 동일성 및 가장임차인 의심 경고를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 280,000,000원, 최신 거래 300,000,000원, 추세 -16.7%를 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “2,082만원에 낙찰받아도 2,082만원짜리가 아니다”
이 사건은 유찰 횟수와 할인율만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 결론이 바뀝니다. 말소기준 2023.04.25보다 앞선 2022.08.18에 전입·점유한 이우경의 보증금은 320,000,000원입니다. 현재 회차에서는 20,047,204원만 배당되고 299,952,796원이 남습니다.
그래서 현재 최저가와 인수액을 합친 부담은 320,774,796원입니다. 이는 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세는 -16.7%입니다. 12회 유찰이라는 숫자는 이 물건에서 할인 메리트가 아니라, 낮아지는 낙찰가가 임차보증금 인수액으로 이동하고 있다는 신호로 읽어야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 인수 부담 큼·가격 메리트 없음입니다.
