수원지방법원 2025타경1031. 군포시 당동 915-4의 지층 비01호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김순학이며 2019.06.18 매매를 원인으로 2019.09.06 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 95,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 71,500,000원의 근저당을 설정했고 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이비국민카드·서울신용보증재단·외환베리타스제2차대부 유한회사·신한은행의 가압류가 순차적으로 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 등기상 권리보다 더 중요하게 볼 부분은 5회 유찰의 이유와 지층 다세대의 시장성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 915-4 지층비01호 · 고산로228번안길 7-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(거실, 주방, WC2, 방3) · 지하1층/지상4층 중 제지층 제비01호 |
| 소유자 | 김순학 · 2019.06.18 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 48,169,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 63,761,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
핵심은 2019.09.06 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 71,500,000원이고 이 권리를 기준으로 이후 설정된 가압류 4건과 2025.06.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당과 한국주택금융공사로 이전됐던 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 가격차는 크지만 표본은 적다
비교 단지는 명진(915-4), 총 10세대이며 사용승인일은 2002.04.04입니다. 비교 대상 면적은 62.13㎡이고 면적 매칭은 확인됐습니다. 거래자료는 모두 3건으로 많지 않으며, 최근 12개월 거래는 2026.04 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.11㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 56.11㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2021.06 | 56.11㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 200,000,000원 |
전체 3건의 평균 거래가는 195,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 맞습니다. 두 기준 모두 200,000,000원이고, 현재 최저매각가 48,169,000원은 최근 시세의 24.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 3.6%로 음수가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,267,042원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 71,500,000원 | 46,901,958원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,560,990원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 29,756,553원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 외환베리타스제2차대부 유한회사 | 11,608,850원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 32,986,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서는 집행비용 1,267,042원과 국민은행 근저당 46,901,958원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 157,413,133원 중 채권자 배당액은 46,901,958원, 미배당액은 110,511,175원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포초등학교 남동측 인근에 위치하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입은 가능하지만 도로 폭과 연속성을 고려하면 불편시되며, 인근 버스정류장 등 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 거실·주방·WC2·방3 구조로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2002.04.04입니다.
- 도로. 북측으로 세로(불)에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 294.3㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되며 공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건과 다르므로 입찰 준비 시 반드시 반영해야 합니다.
- 지층 현장성. 지층 비01호인 만큼 채광·습기·환기·배수·곰팡이·실내 상태는 현장 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없고 배당상 인수액도 0원이지만, 감정평가서상 임대관례는 미상이므로 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 200,000,000원을 그대로 개별 호수 가치로 적용하기보다 층과 물건 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 5.0회·매각률 16.67%를 감안하면 매입가뿐 아니라 향후 매도 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 이유까지 사는 경매”
이 사건은 등기상 구조만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 감정가 147,000,000원에서 5회 유찰돼 48,169,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래가 200,000,000원과 비교하면 24.1% 수준입니다.
하지만 바로 그 5회 유찰이 이 물건의 또 다른 데이터입니다. 지층 다세대, 10세대 규모, 차량 접근이 불편시되는 도로 조건, 단지 경매 평균 유찰 5.0회와 매각률 16.67%까지 함께 보면 단순히 “시세의 24.1%라 싸다”로 결론 내릴 물건은 아닙니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 충분히 내려왔지만, 현장 상태와 향후 환금성을 확인해야 비로소 가격 메리트가 완성되는 사건입니다.
