수원지방법원 2025타경1062. 의왕시 학의동 Theforet 에이동 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 620,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 317,440,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.24 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 510,400,000원)입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 최저가 317,440,000원은 전체 실거래 평균 456,000,000원의 69.6%이고, 데이터상 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 595,000,000원 대비로는 53.4%입니다. 최근 거래 수준이 과거 거래보다 53.9% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 전체 평균 456,000,000원만 기준으로 잡기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 비교하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 90 에이동 5층501호 · 도로명 경기도 의왕시 학현로 80 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 67.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인일 2021.12.22 |
| 소유자 | 이재우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 317,440,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 480,187,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 별도 임차인 권리신고 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 보증금 인수액이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
말소기준권리는 2023.05.24 접수된 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 광남새마을금고 근저당권 2건은 2023.05.24 이미 말소됐고, 2024.04.11 의왕시 압류 역시 2026.04.15 해제로 말소됐습니다. 2024.12.20 롯데카드 가압류도 2025.01.15 말소됐습니다. 현재 남아 경매와 직접 연결되는 후순위 권리 중 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘최근 거래’를 우선
Theforet은 20세대이며, 비교 가능한 실거래는 총 3건입니다. 거래 건수가 많지 않기 때문에 단순 평균만으로 단정하기보다 최신 거래와 최근 12개월 값을 함께 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 65.72㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2023.06 | 61.19㎡ | 2 | 373,000,000원 |
| 2023.05 | 67.5㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 456,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 595,000,000원 |
최신 거래는 2024.09의 595,000,000원이고, 데이터상 최근 12개월 평균도 같은 595,000,000원입니다. 현재 최저가 317,440,000원은 이 값의 53.4%입니다. 전체 평균 456,000,000원과 비교해도 69.6% 수준입니다. 가격만 보면 감정가와 실거래 대비 할인 폭은 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,244,160원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 510,400,000원 | 312,195,840원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 317,440,000원에서는 채권총액 540,400,000원 중 312,195,840원이 배당되고, 미배당은 228,204,160원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 480,187,904원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권은 배당 부족분이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 317,440,000원 | 312,195,840원 | 228,204,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 253,952,000원 | 249,596,672원 | 290,803,328원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 203,161,600원 | 199,517,338원 | 340,882,662원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 제공된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건에서 입찰자에게 직접 중요한 숫자는 채권자의 미배당액 자체보다 낙찰가와 시장가치의 관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학현터널 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차간격과 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2021.12.22입니다. 승강기·도시가스·난방·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. Theforet 총 20세대, 확인된 실거래 3건, 단지 경매 평균 유찰 3.0회입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 권리자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 456,000,000원보다 최신 거래 595,000,000원과 최근 12개월 평균 595,000,000원을 우선 비교하세요.
- 거래 표본. 실거래가 총 3건뿐이므로 595,000,000원을 곧바로 확정 시세로 단정하지 말고 층·면적·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 다세대이면서 현재까지 3회 유찰됐습니다. 낙찰가가 낮아도 향후 매도기간과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행의 미배당이 발생하지만 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격 매력은 크지만, 다세대의 환금성을 같이 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.05.24 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 317,440,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 595,000,000원의 53.4%로 가격 차이가 큽니다.
반면 총 20세대, 실거래 3건, 평균 유찰 3.0회라는 숫자는 환금성을 따로 점검해야 한다는 신호입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 소규모 다세대의 거래 깊이와 실제 점유상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건”으로 정리할 수 있습니다.
