수원지방법원 2025타경1062. 의왕시 학의동 ‘Theforet’ 에이동 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2021.12.22., 대상 면적은 67.5㎡이며 총 20세대 규모입니다. 감정가는 620,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 496,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2022년 설정된 광남새마을금고 근저당 2건을 현재까지 유효한 권리로 보면 안 된다는 점입니다. 등기부 을구 3번은 2023.05.24. 을구 1번과 2번 근저당권설정등기의 말소를 명시합니다. 따라서 해당 근저당 3,000,000,000원과 1,920,000,000원은 현재 말소기준권리도 아니고, 이번 매각대금에서 배당받을 존속 권리도 아닙니다.
현재 기준이 되는 권리는 이재우 명의 소유권이전 직후 같은 날 접수된 농협은행 근저당 510,400,000원입니다. 이후 의왕시 압류와 롯데카드 가압류도 각각 말소됐고, 등기상 남아 있는 경기신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 농협은행 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 90 에이동 5층 501호 도로명: 경기도 의왕시 학현로 80 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상 면적 67.5㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | Theforet · 총 20세대 · 사용승인 2021.12.22. |
| 소유자 | 이재우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 496,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 480,187,904원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 유효한 말소기준을 분리해야 한다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독점유 또는 명도 부담 없음으로 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 열람과 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
등기상으로는 농협은행 근저당 이후 남아 있는 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원과 농협은행의 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 이미 해제된 의왕시 압류와 롯데카드 가압류, 2023년에 말소된 광남새마을금고 근저당은 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 한다
이 건물의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 456,000,000원이지만, 2023년의 373,000,000원·400,000,000원 거래와 2024년의 595,000,000원 거래가 함께 계산된 값입니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 595,000,000원, 최신 거래 595,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 +53.9%를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 65.72㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2023.06 | 61.19㎡ | 2 | 373,000,000원 |
| 2023.05 | 67.5㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 456,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 595,000,000원 |
최저가 496,000,000원은 전체 평균 456,000,000원보다 높은 108.8%입니다. 그러나 전체 평균에는 2023년의 낮은 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래 및 최근 평균 595,000,000원을 기준으로 보면 최저가는 83.4%로, 금액 차이는 99,000,000원입니다. 최근 거래 표본만 놓고 보면 가격 여지가 있으나, 최근 평균이 단 1건으로 구성됐다는 점 때문에 이를 확정적인 시세 할인으로 단정해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,360,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 주식회사 | 510,400,000원 | 488,640,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2022년 광남새마을금고 근저당 2건은 2023.05.24. 말소됐으므로 위 배당표에서 제외했습니다. 표는 등기상 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 농협은행의 경매신청 청구액은 480,187,904원입니다. 실제 배당액과 후순위 배당 여부는 확정 채권액, 세금 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학현터널 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 배차간격과 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 호실이며, 승강기·난방·도시가스·화재탐지설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 부정형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대이고 확인된 실거래가 3건에 그쳐 가격 검증 표본이 얕습니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1·2번 광남새마을금고 근저당은 을구 3번에 의해 2023.05.24. 말소됐습니다. 유효한 기준은 을구 4번 농협은행 근저당입니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 배당액 검증. 농협은행 채권최고액은 510,400,000원이고 경매신청 청구액은 480,187,904원입니다. 실제 확정채권액에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 최근 거래 직접 비교. 최저가는 최근 거래의 83.4%지만 최근 표본은 1건입니다. 대상 호실과 2024.09. 거래 호실의 면적·층·내부 상태 차이를 확인하세요.
- 다세대 환금성. 20세대 규모와 적은 거래량을 감안해 실거주 수요, 대출 가능액, 예상 매도기간을 보수적으로 산정하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 인도 협의 및 수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 환금성 검증이 남는다
이 사건의 권리 흐름은 명확합니다. 2022년 광남새마을금고 근저당 2건은 2023.05.24. 등기말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당입니다. 후순위로 남아 있는 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 6.20억에서 한 차례 유찰된 4.96억으로, 최근 평균 및 최신 거래 5.95억의 83.4%입니다. 최근 거래만 기준으로 보면 99,000,000원의 차이가 있지만, 그 최근 평균은 단 한 건의 거래로 구성됩니다. 전체 20세대, 확인된 거래 3건이라는 조건을 고려하면 이번 물건은 권리상 검토 통과, 가격상 관심 가능, 환금성과 점유는 추가 확인으로 정리하는 것이 적절합니다.