275,456,000원
수원지방법원 2025타경100372. 의왕시 내손동 힐하우스 비동 5층 501호의 다세대주택입니다. 소유자 김진웅은 2021.05.10. 매매를 원인으로 2021.05.13. 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 543,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 275,456,000원으로 감정가 538,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금의 승계 여부입니다. 임차인 김태희는 2021.03.27. 임대차계약을 체결하고 2021.05.10. 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2023.03.20.이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 먼저입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 위험이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100372 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 능안길 99(내손동), 비동 5층501호 (내손동,힐하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김진웅 · 2021.05.13. 소유권 취득 · 거래가액 543,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 275,456,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 543,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 규모 | 힐HOUSE(B동) · 총 4세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 승부를 바꾼다
말소기준은 2023.03.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 의왕시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.06.22. 등기된 김태희의 주택임차권도 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·점유·확정일자가 모두 2021.05.10.이므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 그 선행 대항요건을 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김태희 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.05.10 2021.05.10 | 543,000,000원 배당요구 2025.03.26 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
* 0원은 2026.04.03. 확약의 효력을 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 272,200,384원입니다. 이 확약은 해당 임차권에 대해서만 적용됩니다. 본 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 275,456,000원으로 감정가 538,000,000원의 51.2%입니다. 7회 유찰 시 220,364,800원(40.96%), 8회 유찰 시 176,291,840원(32.77%)까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 총 4세대 규모이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회인 점은 환금성과 가격 수용성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,656,384원 |
| 1. 임차인 김태희 보증금(우선변제) | 543,000,000원 | 270,799,616원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 543,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 272,200,384원이지만, 2026.04.03. 확약을 반영하면 그 부족분을 매수인이 실질 승계하지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없었다면 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가 51% | 275,456,000원 | 272,200,384원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 41% | 220,364,800원 | 326,520,307원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 33% | 176,291,840원 | 369,976,246원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘기 때문에 실질취득비용이 단순히 낙찰가만큼 낮아지지 않습니다. 이 사건도 원자료 계산상 같은 구조지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존보증금 청구권 포기 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호입니다.
- 입지. 경기도 의왕시 청계동 소재 청계I.C 북서측 인근. 공동주택·근린상가·농경지·임야가 혼재하는 도시외곽지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로, 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 181.0㎡ · 공시지가 1,999,000원/㎡ · 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 보일러 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음.
- 환금성. 힐HOUSE(B동)은 총 4세대이며 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.04.03. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일 현재 유효한지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 협조 범위와 필요한 서류·시점을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 6회 유찰과 51.2% 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 주변 다세대 실거래·매물·전세가를 현장에서 대조해야 합니다.
- 4세대 환금성. 소규모 다세대 특성상 아파트처럼 단지 거래량을 전제로 한 환금성 판단은 피해야 합니다.
- 체납·조세 확인. 국민건강보험공단·의왕시 압류가 존재하므로 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세·공과금 및 체납 내역을 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장방문으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차보증금보다 중요한 것은 확약, 낮은 최저가보다 중요한 것은 시세 확인”
표면만 보면 보증금 543,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 275,456,000원이라 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 일반 계산에서도 미배당 보증금 272,200,384원이 매수인 인수 영역으로 잡힙니다. 그러나 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차에서 실질취득 기준은 최저가 275,456,000원입니다. 다만 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 총 4세대에 평균 유찰 6.0회라는 특성이 있으므로 결론은 “권리는 확약으로 정리, 가격은 현장검증이 필요”입니다. 권리만 보고 높은 등급을 주기보다 환금성과 가격 불확실성을 함께 반영해야 하는 사건입니다.