수원지방법원 2025타경100819. 군포시 대야미동 더웰대야미 3층 301호입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주현식으로, 2021.05.19 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 이은지의 주택임차권입니다.
이은지는 2021.06.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 그보다 앞선 2021.05.24입니다. 이후 2023.07.10 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기가 됐습니다. 말소기준으로 계산된 2025.02.25 강제경매개시결정보다 앞선 대항요건이므로, 통상 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 실제 현재 최저가를 가정한 배당계산에서도 미배당액 86,243,520원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.26 확약서를 제출했습니다. 따라서 이은지 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층 301호 · 도로명 경기도 군포시 호수로 363 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주현식 (2021.05.19 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 151,680,000원 (감정가 64% · 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 룰상 인수와 확약의 예외
이 사건의 실제 임차인은 1명, 이은지입니다. 보증금은 235,000,000원, 전입·점유개시는 2021.06.29, 확정일자는 2021.05.24이며 2025.04.22 배당요구를 했습니다. 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2021.06.29 | 2021.05.24 | 2025.04.22 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 확약 · 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 237,000,000원, 현재 최저가는 151,680,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 표본이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다.
오히려 객관적으로 확인되는 시장 신호는 9회 유찰입니다. 사용상태도 일반적인 아파트가 아니라 근린시설·오피스텔 이용이고, 주변 역시 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 따라서 응찰 판단은 감정가 할인율보다 실제 매매·임대 수요와 환금성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정 · 확약 적용 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,923,520원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 · 우선변제 | 235,000,000원 | 148,756,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 86,243,520원이고 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 2026.05.26 확약서에 따라 대항력·잔존보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의됐으므로, 실제 권리분석에서는 이 임차인에 대한 인수를 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포대야초등학교 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 대야미역(4호선)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,083.6㎡, 공시지가 2,686,000원/㎡, 지목은 대이며 업무용 토지이용상황으로 조사됐습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.26 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 매각기일 전 원문과 효력을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소가 확약 내용대로 진행되는지와 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.29 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 정리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 사유 점검. 단순 가격 문제인지, 이용·임대·환금성 또는 현장 상태가 영향을 줬는지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이 함께 확인됩니다. 실제 이용·임대 가능 범위와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 직접 확인. 이 사건 자료만으로는 최근 실거래 비교가 되지 않으므로, 감정가 대비 64%를 시세 할인율로 해석하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격은 별개의 문제”
이 물건은 처음 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액도 86,243,520원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서, 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
다만 권리 문제가 해결됐다는 사실과 가격 메리트는 구분해야 합니다. 이 물건은 이미 9회 유찰됐고, 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중입니다. 비교할 최근 실거래가 제시돼 있지 않아 최저가 151,680,000원이 실제 시장가격보다 낮은지도 이 자료만으로는 확인되지 않습니다. 결론은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건”입니다.
