수원지방법원 2025타경100850. 의왕시 삼동 장미아파트 101동 2층 202호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 권현옥이며 2014.07.07 소유권을 이전받았습니다. 그 뒤 설정됐던 농협은행·국민은행 근저당은 모두 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.03.06 이유란의 강제경매개시결정입니다. 매각으로 낙찰자가 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 179,200,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 279,350,000원, 가장 최근 2026.08 거래는 275,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 64.1%이므로 단순 감정가 할인뿐 아니라 최근 실거래와 비교해도 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군 사이 추세가 -9.9%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 462-32 장미아파트 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.947㎡ · 지하1층/지상12층 중 2층 |
| 소유자 | 권현옥 · 2014.07.07 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이유란 / 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 유효한 선순위 담보권이 없다
등기부상 과거 근저당권은 여러 차례 존재했지만 현재 경매보다 앞서 모두 말소됐습니다. 2014.07.25 농협은행 근저당 105,120,000원은 2016.03.31 말소됐고, 2016.04.07 국민은행 근저당 132,000,000원도 2019.08.05 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 경매 관련 기준 권리는 2025.03.06 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 64.1%
대우장미 동일 면적 49.95㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 284,458,333원이지만, 최근 시장 판단에는 최근 12개월 평균 279,350,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래 추세는 -9.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.95㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 49.95㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 10 | 273,500,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 8 | 289,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 49.95㎡ | 7 | 289,000,000원 |
| 2025.09 | 49.95㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 49.95㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.947㎡ | 10건 | 279,350,000원 |
현재 최저가 179,200,000원은 최근 12개월 평균 279,350,000원의 64.1%입니다. 최신 거래인 2026.08 275,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 최근 시세와 비교할 때 가격 메리트가 존재하는 구간으로 볼 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 179,200,000원 | 46,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 143,360,000원 | 46,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 114,688,000원 | 46,000,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이유란 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,891,200원 |
현재 최저가 179,200,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 46,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 129,891,200원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕고등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·연구소·고속도로 IC 등이 존재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층/지상12층 건물의 2층 202호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 2,942,000원/㎡입니다.
- 단지. 대우장미는 520세대, 준공일 1995.09.27이며 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 “임대미상임”으로 적혀 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 284,458,333원보다 최근 12개월 평균 279,350,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -9.9%가 확인되므로 매각기일 전 추가 실거래가 있는지 확인하세요.
- 회차 비교. 현재 최저가 179,200,000원, 3회 유찰 시 143,360,000원, 4회 유찰 시 114,688,000원으로 시나리오가 내려갑니다.
- 배당 원본 대조. 현재 계산은 집행비용 3,308,800원과 신청채권자 청구액 46,000,000원을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유리하지만 추세 확인이 핵심
이 물건의 핵심은 명확합니다. 현재 유효한 선순위 근저당이 확인되지 않고, 확인된 임차인은 없으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조는 단순합니다. 가격 역시 2회 유찰을 거쳐 179,200,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 279,350,000원의 64.1% 수준입니다.
다만 동일 면적 거래의 최근 흐름은 -9.9%로 약해졌습니다. 따라서 이번 사건은 단순히 “감정가 280,000,000원보다 싸다”가 아니라, 최근 시세보다도 낮은 가격에 진입할 수 있는지와 하락 추세가 어디까지 이어지는지를 함께 보는 물건입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 있지만 실제 점유와 최신 거래 확인이 마지막 체크포인트입니다.
