20,616,000원
수원지방법원 2025타경100855. 안양센트럴헤센 103동 16층 1608호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 192,000,000원인데 10회 유찰되어 현재 최저가는 20,616,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 10%대의 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 승계가 핵심입니다.
허민진은 임대차계약일 2022.07.23, 확정일자 2022.07.26, 점유개시 2022.08.26, 주민등록일 2022.08.29이고 보증금은 173,000,000원입니다. 말소기준인 수원시 압류 2023.12.06보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조이며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100855 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 433-2 안양센트럴헤센 103동 16층1608호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 27.73㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 24층 건물 내 16층 1608호 |
| 준공 / 규모 | 2020.07.30 · 188세대 |
| 소유자 | 김민지 · 소유권이전 등기 접수 2020.09.10 · 거래가액 187,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 20,616,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 선행 전입이 중요
등기상 말소기준은 2023.12.06 수원시 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.12.16 조창현의 가등기는 2024.07.15 해제로 이미 말소됐습니다.
그러나 허민진은 주민등록일이 2022.08.29로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.09.04이지만, 그 이전의 대항요건을 토대로 매수인에게 대항할 수 있고 보증금 미변제 잔액이 승계되는 구조입니다. 이 사건에서는 후순위 임차권등기라는 형식보다 선행 전입·점유가 더 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 두 번째 임차인의 금액은 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허민진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.08.29 점유개시 2022.08.26 확정일자 2022.07.26 | 173,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 미배당 잔액 인수 |
| TSUCHIYA MIDORI 현황조사 확인 | 전입 2022.08.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
③ 유찰돼도 실질취득가는 거의 그대로다
| 회차 | 최저가 | 허민진 미배당 | 최저가 + 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 20,616,000원 | 153,155,088원 | 173,771,088원 |
| 11회 유찰 시 | 16,492,800원 | 157,204,070원 | 173,696,870원 |
| 12회 유찰 시 | 13,194,240원 | 160,443,256원 | 173,637,496원 |
10회에서 12회까지 최저가는 20,616,000원에서 13,194,240원으로 계속 내려가지만, 허민진의 미배당액은 153,155,088원에서 160,443,256원으로 증가합니다. 그 결과 단순 합산 실질취득액은 173,771,088원 → 173,696,870원 → 173,637,496원으로 거의 변하지 않습니다. 이것이 대항력 보증금이 낙찰가 하락 효과를 상쇄하는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 2,061만원이 아니라 1.73억대로 비교해야 한다
안양센트럴헤센 전용 27.73㎡·29.37㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 175,708,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 177,500,000원입니다. 현재 회차의 최저가만 시세와 비교하면 11.7%에 불과하지만, 그 비교는 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.37㎡ | 12 | 177,500,000원 |
| 2026.07 | 29.37㎡ | 22 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 27.73㎡ | 6 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 29.37㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 29.37㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 27.73㎡ | 23 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 29.37㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 29.37㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 29.37㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 29.37㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 29.37㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 175,708,333원 |
현재 회차의 최저가와 허민진 미배당을 합산한 173,771,088원은 최근 12개월 평균 175,708,333원의 약 98.9%, 최신 거래 177,500,000원의 약 97.9%입니다. 차이는 각각 1,937,245원과 3,728,912원에 불과합니다. 즉 10회 유찰이라는 외형과 달리 실질적으로는 최근 시세와 거의 붙어 있는 가격입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 771,088원 |
| 인수 · 허민진 임차보증금 | 173,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 허민진 | 173,000,000원 | 19,844,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 청구 173,000,000원 중 19,844,912원이 배당되고 153,155,088원이 미배당입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 세금 압류·등기상 추가 체크
- 수원시 압류. 2023.12.06 접수된 수원시 압류가 말소기준입니다.
- 국 압류. 2024.01.19 수원세무서장 관련 압류가 있습니다.
- 당진시 압류. 2024.10.04 당진시 압류가 있습니다.
- 은평구 압류. 2024.12.09 은평구 관련 압류가 있습니다.
- 당해세 가능성. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당에서 선차감돼 후순위 미배당액이 변할 수 있습니다.
- 가등기. 조창현의 2022.12.16 가등기는 2024.07.15 해제로 이미 말소됐습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.11 민간임대주택등기가 등기돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 안양6동 행정복지센터 서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·오피스텔·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 남동측 약 10m, 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,910,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매통계상 평균 유찰횟수는 10.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 20,616,000원이 아니라 허민진 보증금 미배당까지 포함한 173,000,000원대가 가격 판단의 출발점입니다.
- TSUCHIYA MIDORI 보증금 확인. 전입은 2022.08.30으로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 인수액 확인 전에는 상한 입찰가를 계산하기 어렵습니다.
- 허민진 관계 확인. 임차권자이면서 경매 채권자로 표시돼 있어 임대차의 실체와 동일 채권 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 배당과 미배당 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.11 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최근 시세와 직접 비교. 최근 12개월 평균 175,708,333원, 최신 거래 177,500,000원과 비교하면 현재 확인 가능한 실질취득액은 이미 시세권입니다.
맺으며 — “감정가의 10%”가 아니라 “시세에 가까운 인수형”
이 사건의 가장 위험한 숫자는 최저가 20,616,000원이 아니라 보증금 173,000,000원입니다. 현재 회차의 허민진 미배당 153,155,088원을 합산하면 실질자금은 173,771,088원이고, 최근 12개월 평균 175,708,333원의 98.9% 수준입니다. 11회·12회로 더 유찰돼도 실질 총액은 173,696,870원·173,637,496원으로 거의 내려가지 않습니다.
게다가 별도의 실제 임차인 TSUCHIYA MIDORI는 전입일이 말소기준보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 국세·지방세 압류 4건도 존재합니다. 따라서 이 물건을 “10회 유찰된 2천만원대 오피스텔”로 보는 것은 위험합니다. 핵심은 시세에 가까운 대항력 보증금 승계형에 추가 미상 임차인 위험까지 겹친 사건이라는 점입니다.
