수원지방법원 2025타경100859. 의왕시 학의동 다원씨앤아이 에이동 1층 101호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 477,000,000원에서 195,379,000원까지 내려온 것보다 439,000,000원짜리 선순위 임차권을 어떻게 처리하느냐가 훨씬 중요합니다.
임차권자 이지훈의 전입은 2021.05.07, 확정일자는 2021.04.07이고, 주택임차권등기는 2023.05.18에 설정됐습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.12.11 의왕시 압류이므로 원칙적으로는 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 195,379,000원을 가정한 배당표에서도 보증금 전액이 배당되지 않아 247,156,306원의 부족분이 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.04.03 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인이 실제로 승계할 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 의왕시 학현로 93-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 에이동 1층 101호 |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 195,379,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 439,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.12.11 의왕시 압류입니다. 그 뒤의 2024.12.20 의왕시 압류와 2025.03.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이지훈의 주택임차권은 2023.05.18 등기돼 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 439,000,000원 | 2021.05.07 / 2021.04.07 | 2025.04.24 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계·확약 |
전입신고가 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로 원래는 대항력과 우선변제권을 모두 가진 선순위 임차권입니다. 다만 2026.04.03 확약에 따라 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 잔액의 매수인 청구도 포기했으므로, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰을 ‘싼 가격’으로 단정하면 안 된다
감정가는 477,000,000원이고 현재 최저매각가는 195,379,000원으로, 시나리오상 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 다원C&I는 16세대 규모이고, 제공된 동일 면적 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,535,306원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금(우선변제) | 439,000,000원 | 191,843,694원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 439,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 247,156,306원으로 산출됩니다. 그러나 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 잔존액입니다. 2026.04.03 확약에 따라 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 에이동 1층 101호입니다.
- 주위환경. 의왕시 학의동 ‘천왕사’ 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LP가스 난방, 엘리베이터, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 8미터 및 다른 측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 학의동 113번지·113-1번지 양지상으로 기재돼 있으나, 토지대장상 113-1번지는 2020.04.06 113번지에 합병된 것으로 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.03 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 본건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 확약을 전제로 합니다. 확약 범위와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 195,379,000원이 감정가보다 크게 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 7회 유찰만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모이고 단지 평균 유찰이 6.2회입니다. 향후 재매각 시 수요와 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 지번 정리 확인. 학의동 113-1번지가 113번지에 합병된 사항이 경매 진행 및 소유권 이전에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.04.03 확약서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.39억 임차권이 있어도, 확약 반영 후 실질 인수는 0원”
이 사건은 숫자만 보면 가장 먼저 겁이 나는 물건입니다. 최저가가 195,379,000원인데 선순위 임차보증금은 439,000,000원이고, 현재 배당계산상 부족분도 247,156,306원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 본건은 2026.04.03 확약이 그 구조를 바꿉니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 부족액에 대한 매수인 청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 이 확약으로 해소됩니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 7회 유찰·단지 평균 6.2회 유찰·16세대 규모라는 환금성 신호가 있고, 비교 가능한 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 핵심은 확약으로 정리됐지만, 가격은 싸다고 단정할 근거가 부족하다”입니다. 이 물건의 입찰 판단은 확약서 원본의 효력 확인과 현재 시장가 검증이 선행돼야 합니다.
