수원지방법원 2025타경100859. 경기도 의왕시 학의동 113, 다원씨앤아이 에이동 1층 101호의 다세대 물건입니다. 감정가는 477,000,000원이고 현재 최저매각가는 244,224,000원으로 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 핵심은 권리관계입니다. 을구 1번에 2023.05.18 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 439,000,000원입니다. 전입일자는 2021.05.07로 말소기준권리인 2024.12.11 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 2026.04.03 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약은 해당 임차관계의 인수 위험을 실질적으로 해소하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100859 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 1층101호 |
| 공부상 소재 | 경기도 의왕시 학의동 113, 113-1 다원씨앤아이 제에이동 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 244,224,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 청구액 | 439,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 위험을 해소
| 임차인 | 점유 / 임차형태 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 이지훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 439,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 HUG 승계·확약 |
실제 임차인 1명. 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.04.05, 주민등록일자 2021.05.07, 점유개시일자 2021.05.07, 확정일자 2021.04.07이 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 및 우선변제권은 명확하게 확인됩니다. 다만 2026.04.03 확약서에 따라 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고, 잔존임대차보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다.
② 시세·가격 판단 — 실거래보다 ‘유찰 반응’을 봐야 하는 물건
다원C&I는 16세대, 준공일은 2020.01.21입니다. 비교 대상은 전용 68.01㎡로, 본건과 면적 일치가 아니며(area matched false) 실제 거래가 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
반면 경매시장 반응은 분명합니다. 감정가 477,000,000원에서 현재 244,224,000원까지 내려오는 동안 6회 유찰이 발생했습니다. 현재 회차는 감정가의 약 51.2%이고, 7회 유찰 시 195,379,200원(감정가 40.96%), 8회 유찰 시 156,303,360원(감정가 32.77%)까지 시나리오가 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 244,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,219,136원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 (우선변제) | 439,000,000원 | 240,004,864원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 439,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료상 임차인 보증금 부족분은 198,995,136원입니다. 그러나 매각물건명세서의 2026.04.03 확약에 따라 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권이 포기되므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 학의동 소재 ‘천왕사’ 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 소재하는 일반 주택지대입니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 에이동 1층 101호이며, 외벽은 몰탈위페인팅 및 벽돌 붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비, LP가스에 의한 난방설비, 엘레베이터설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,329,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 학의동 113번지, 113-1번지 양지상으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2020.04.06자로 113-1번지가 113번지에 합병된 것으로 되어 있습니다.
- 환금성. 다원C&I는 16세대 규모이고 비교 대상 면적도 일치하지 않습니다. 실거래가 확인되지 않는 상태에서 6회 유찰된 만큼, 대형 단지처럼 거래 유동성을 기대하기보다 개별 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 2026.04.03 확약서가 해당 임차권에 실제 적용되는지, 매각기일 기준 효력이 유지되는지 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소. 주택도시보증공사의 승계·확약에 따라 임차권등기 말소가 실제로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인 이지훈은 2025.04.24 배당요구가 접수되어 있고 확정일자·전입일자도 확인되므로 배당절차와 확약의 관계를 함께 점검하세요.
- 공부 합병사항. 학의동 113-1번지의 113번지 합병 사실이 있어 등기부와 토지대장을 함께 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 244,224,000원에서 7회 유찰 시 195,379,200원, 8회 유찰 시 156,303,360원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 상한가를 미리 정해두는 편이 좋습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 물건이고 동일평형 실거래 비교가 없어 입찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·토지대장·집합건축물대장 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 유찰은 시장의 신호다”
이 물건은 대항력 있는 임차보증금 4.39억원 때문에 처음 보면 매수인 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 원자료 배당에서는 198,995,136원의 부족분이 계산되지만, 2026.04.03 HUG 확약으로 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어 본 리포트에서는 실질 인수액 0원으로 판단했습니다.
다만 가격의 해석은 다릅니다. 현재 최저가는 244,224,000원으로 감정가의 51.2%지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다. 오히려 6회 유찰이라는 시장 반응과 16세대 규모, 비교면적 불일치를 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 확약의 확실한 이행과 실제 수요가 받아들이는 가격입니다.
