수원지방법원 2025타경100915. 의왕시 삼동 ‘벨라리치’ 2층 202호, 전용 47.98㎡를 기준으로 조회된 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기상 임차권자 김대수 씨는 2020.03.30. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 선언된 2023.10.17. 국 압류보다 앞섭니다. 보증금도 225,000,000원으로 현재 최저가 92,979,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.01.16. 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 김대수 임차권의 승계 관계에 관한 것이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 2층 202호 · 도로명 경기도 의왕시 괴말길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 47.98㎡ · 거실·주방·WC·방3 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김은규 (2020.07.06. 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 92,979,000원 (7회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 2018.11.06 · 총 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.10.17. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.03.30. 김대수 씨의 전입·점유가 있어 임차인은 원칙적으로 대항력을 갖습니다. 이후 2024.04.11.에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025.03.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 2023.10.17. 이후의 의왕시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대수 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 2020.03.30. | 225,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 | HUG 주장 승계인이 우선변제권만 주장 | 실질 0원 확약서로 대항력·잔존청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약이 없다면 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 92,979,000원이 아니라 보증금 수준의 실질취득액이 되어야 합니다. 하지만 이 사건은 확약으로 해당 임차인 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 92,979,000원입니다. 이를 최근 거래와 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.38㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 45.91㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.02 | 45.91㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 132,000,000원 |
현재 실질취득 92,979,000원은 최근 12개월 평균 132,000,000원의 70.4%입니다. 최신 거래도 2026.03. 138,000,000원으로 현재 실질취득액보다 높습니다. 다만 과거 174,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 146,000,000원은 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세가 -24.1%이기 때문입니다. 즉 가격 차이는 분명하지만, 그 차이를 곧바로 “저평가”라고 해석하기보다는 하락장·소규모 다세대·반복 유찰의 할인이 함께 반영된 것으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,073,622원 |
| 임차인 김대수 보증금 | 225,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 90,905,378원 |
| 미배당 | - | 134,094,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 김대수 임차보증금은 대항력 보증금 225,000,000원으로 표시되지만, 2026.01.16. 확약서에 따라 해당 승계인이 대항력과 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 김대수 보증금과 HUG 청구액은 승계관계이므로 중복 채무로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금에 고정되지 않는다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 감정가 41% | 92,979,000원 | 90,905,378원 | 134,094,622원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 33% | 74,383,200원 | 72,644,302원 | 152,355,698원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 26% | 59,506,560원 | 58,035,442원 | 166,964,558원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득액이 보증금 225,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 미배당의 매수인 청구가 포기됐기 때문에, 유찰 시 매각가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 거실·주방·WC·방3 구조이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 부곡TG 북측 인근에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 평지·부정형 토지이며 남서측으로 세로에 접합니다. 토지면적은 498.0㎡, 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·배수구역·하수처리구역 등이 포함되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 조회됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2018.11.06., 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 132,000,000원이고 최근 가격 추세는 -24.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.16. 제출된 HUG 확약서의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 김대수 임차권 승계분과 정확히 일치하는지 원본을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.10. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 등록·말소 및 관련 의무의 처리 상태를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 시세 반영. 전체 평균 146,000,000원보다 최근 12개월 평균 132,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -24.1%입니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰, 동일 건물 경매 통계 평균도 5.8회입니다. 내부 상태·명도·대출 가능성·매도 수요 등 가격 외 원인을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 금액은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.25억 인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 핵심”
겉으로만 보면 위험도가 매우 높은 물건입니다. 2020.03.30. 전입한 대항력 임차인의 보증금이 225,000,000원이고 현재 최저가는 92,979,000원이기 때문입니다. 일반 사건이라면 최저가가 아무리 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 주택임차권 승계인 HUG가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 그 결과 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 92,979,000원으로 보는 것이 정확합니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 132,000,000원의 70.4%까지 내려와 차이가 있습니다. 하지만 7회 유찰, 12세대 소규모, 최근 가격 -24.1% 하락은 분명한 경고 신호입니다. 따라서 이 물건은 “대항력 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “감정가 41%라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약의 법적·절차적 이행을 원본으로 확인한 뒤, 하락한 최근 시세와 환금성을 기준으로 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
