138,240,000원
250,000,000원
수원지방법원 2025타경100931. 군포시 당동 더원이숲라인 15층 1503호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 당시 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 41.5131㎡이고 건물은 지하1층·지상16층, 대상 호실은 15층입니다. 소유자 권영만은 2020.09.29. 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “5번 유찰돼 138,240,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 탁가람은 2020.09.25. 전입·점유를 시작해 말소기준인 2022.03.30. 압류보다 앞서고, 보증금 260,000,000원에 확정일자 2020.07.30.도 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차권자입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 유형이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 15층1503호 · 경기도 군포시 군포로 559 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 실지조사일 현재 연립주택 이용 |
| 전용 / 층 | 41.5131㎡ · 지하1층/지상16층 건물 내 15층 1503호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 138,240,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2022.03.30. 갑구 5번 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 탁가람은 말소기준보다 앞선 2020.09.25. 전입·점유와 2020.07.30. 확정일자를 갖고 있어 임차권 자체만 보면 대항력 있는 선행 임차인입니다.
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 탁가람 | 260,000,000원 | 2020.09.25 / 2020.07.30 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 | 실질 0원* |
| 서승빈 | 미상 | 2024.05.03 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
실제 임차인·점유자는 탁가람과 서승빈 2명입니다. 주택도시보증공사는 탁가람의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 55.3%지만, 하락 추세와 환금성을 함께 본다
더원이숲라인 전용 41.51㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.07. 250,000,000원, 그 이전 거래는 2022.04. 275,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 구간 대비 -9.1%의 하락 추세로 잡힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 41.51㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 41.51㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.5131㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
이 사건에서는 확약을 반영한 실질취득이 현재 최저가와 같은 138,240,000원이므로, 최근 12개월 평균 250,000,000원 대비 55.3%입니다. 권리 인수가 그대로 124,495,360원 남는 사건이었다면 단순 최저가 비교가 무의미했겠지만, 확약으로 그 인수가 실질 0원이 된 만큼 현재 회차에서는 138,240,000원을 시세 비교 기준으로 사용할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 탁가람 보증금 · 우선변제 | 260,000,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 탁가람 보증금 미배당액 124,495,360원이 발생합니다. 그러나 2026.01.16. 주택도시보증공사 확약에 따라 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권과 대항력을 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동 소재 지하철1호선 군포역 북서측 인근으로, 주위에 업무시설과 상업시설이 존재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다. 동측으로 노폭 약 35미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이고 실지조사일 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비와 주차타워가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심) 등이며 공시지가는 4,593,000원/㎡입니다. 토지는 3필지 일단으로 평탄한 사다리형입니다.
- 환금성. 더원이숲라인은 총 16세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 추세는 -9.1%로 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.16. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 탁가람 보증금 중복계산 금지. 보증금은 260,000,000원 1건입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 서승빈 점유관계 확인. 2024.05.03. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현재 점유와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 최신 실거래는 2024.07. 250,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.1%입니다. 전체 평균 262,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대·실거래 2건·최근 12개월 1건, 경매 평균 유찰 9.3회·낙찰률 0.0%라는 거래 특성을 응찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 1억대”가 아니라, 확약 이후의 가격과 환금성이 승부처
표면적인 배당표만 보면 대항력 임차인 탁가람의 보증금 260,000,000원 중 124,495,360원이 남아 매수인이 떠안는 위험한 인수형 물건입니다. 이런 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.01.16. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 탁가람 관련 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 138,240,000원으로 봅니다.
그 가격은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 55.3%입니다. 다만 5회 유찰 자체가 시장의 경고이기도 합니다. 단지 16세대, 확인 실거래 2건, 최근 거래 1건, 가격 추세 -9.1%, 경매 평균 유찰 9.3회·낙찰률 0.0%까지 감안하면 이 물건의 결론은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 환금성과 시장성 검증 없이는 할인율만 믿지 말 것”입니다.
