수원지방법원 2025타경100936. 경기도 안양시 만안구 안양동 제이케이빌 2층 204호, 감정가 239,000,000원의 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 152,960,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔고, 이미 9회 유찰을 거쳤습니다. 권리관계는 단순한 소멸형만으로 보기는 어렵습니다. 갑구에는 2025.02.27. 서울특별시의 압류가 기재되어 있고, 을구에는 2023.03.29. 김혜원의 주택임차권이 등기되어 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 등기부상 임차보증금은 225,000,000원, 전입일은 2021.02.26., 확정일자는 2021.01.29.로 되어 있어 임차인은 대항력 있음 및 우선변제권 있음으로 정리됩니다. 다만 2026.06.09. 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다고 되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 규칙상 실질 인수 0원이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100936 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 973-62 제이케이빌 2층204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 전용 36.99㎡ · 2층 204호 |
| 소유자 | 서은비 |
| 거래가액 | 2021.03.03. 매매 · 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수는 0원
등기부에는 2019.12.09. 소유권보존, 2021.03.29. 서은비 명의 소유권이전, 2025.02.27. 서울특별시 압류, 2025.03.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 을구에서는 2020.01.07. 안양협심새마을금고 근저당권이 설정되었다가 2020.05.29. 말소되었고, 2023.03.29. 김혜원의 주택임차권이 설정되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약으로 해소
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜원 | 주거 (임차권등기) · 전유부분 전부 | 225,000,000원 | 有 | 有 | 0원 |
전입신고일은 2021.02.26., 확정일자는 2021.01.29., 임차권등기일은 2023.03.29.입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약 내용이 명시되어 있습니다. 이 사건에서는 임차인 자체가 없는 물건이 아니라, 대항력·우선변제권이 있는 임차권이 존재하지만 확약으로 실질 인수 위험이 해소되는 구조로 이해하는 것이 정확합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균의 63.7%
제이케이빌의 동일 면적 36.99㎡ 실거래는 확인된 표본이 1건이며, 2023.08. 3층 거래가 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 152,960,000원은 이 금액의 63.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 36.99㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 평균 | 36.99㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
실거래 표본은 1건뿐이므로 개별 호수의 층·상태에 따라 차이가 날 수 있습니다. 그러나 주어진 시장 수치만 놓고 보면 최저가 152,960,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원보다 87,040,000원 낮고, 63.7% 수준이므로 신건 가격과 달리 현재 회차에서는 가격 메리트가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차인 김혜원 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당자료상 보증금 부족분은 74,981,440원이지만, 매각물건명세서 확약으로 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하는 구조이므로 본문상 실질 인수는 0원으로 정리합니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 안양동 소재 양지초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택·아파트 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택 등으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 204호입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며, 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 최근 실거래 평균 240,000,000원 대비 현재 최저가가 63.7%로 낮아 가격 측면의 여지는 있으나, 거래 표본이 적다는 점은 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 확약이 실제 매수인 인수책임을 0원으로 만드는지 문구를 원본으로 확인하세요.
- 배당 부족분 확인. 225,000,000원 보증금에 대해 150,018,560원 배당, 부족분 74,981,440원이 산출되어 있으므로 확약과 배당을 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 9회 유찰로 감정가 64%까지 내려온 상태입니다. 가격 메리트는 크지만, 9회 유찰 자체가 환금성·시장성 점검 필요 신호입니다.
- 관리·점유 관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태와 관리비 등을 별도로 확인하세요.
- 시장가 재확인. 동일 면적 실거래가 확인된 1건뿐이므로, 240,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고 최신 실거래를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확약을 원본으로 닫아야 한다”
이 물건은 전형적인 무인수형과 달리 대항력·우선변제권이 있는 임차권이 존재해 권리분석의 난도는 높습니다. 그러나 2026.06.09. 확약으로 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 확인되어 규칙상 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 239,000,000원에서 현재 최저매각가가 152,960,000원까지 낮아졌고, 이는 최근 12개월 평균 실거래 240,000,000원의 63.7%입니다. 다만 동일 면적 실거래가 1건뿐이고 9회 유찰이라는 이력도 있어, 단순히 “싸다”로 끝내기보다 가격 메리트 + 확약 원본 + 배당 구조를 한 세트로 확인해야 합니다.
결론적으로 이 물건의 승부처는 임차권이 있느냐 없느냐가 아니라, 확약이 실제로 매수인 부담을 0원으로 닫는지와 현재 152,960,000원이 실제 시장가 대비 얼마나 유효한지입니다. 두 가지가 원본서류로 확인된다면 현재 회차의 가격 메리트는 분명한 편입니다.
