수원지방법원 2025타경100944. 의왕시 삼동 ‘벨라리치’ 3층 303호, 전용 44.38㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 권태익은 2020년 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했고, 이 주택에는 민간임대주택 등기가 있습니다. 권리분석의 핵심은 2024.04.26. 의왕시 압류가 말소기준으로 선언되어 이후 권리가 매각으로 소멸한다는 사실보다, 그보다 앞선 2022.04.05.부터 대항요건을 갖춘 오순희의 230,000,000원 임차보증금입니다.
원칙적으로 오순희는 전입·점유·확정일자가 모두 2022.04.05.이고, 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 88,064,000원을 전제로 배당을 계산하면 집행비용 1,985,152원 후 임차인에게 86,078,848원이 배당되고, 143,921,152원이 미배당됩니다. 이 상태만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 3층303호 · 도로명 경기도 의왕시 괴말길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.38㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 권태익 (2020.07.06. 매매, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 88,064,000원 (7회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 사용승인 | 2018.11.06. |
| 규모 | 벨라리치 12세대 |
① 권리 흐름 — 2.3억 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 초기 신탁은 이미 말소됐고, 현재 소유자는 권태익입니다. 2024.04.26. 의왕시 압류가 이 사건의 말소기준으로 선언되어 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 2024.05.29. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권의 대항력은 등기일이 아니라 원래 취득한 대항요건을 봐야 하므로, 오순희의 전입·점유가 2022.04.05.인 점이 원래의 인수위험을 만들었습니다. 이 위험을 매수인 관점에서 해소하는 것이 바로 2026.01.16. 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 조사 2명
| 성명 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오순희 | 2022.04.05. | 2022.04.05. | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 조지훈 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
오순희의 임차권은 전유부분 전부를 대상으로 하며 배당요구도 2024.05.29.에 접수되어 우선변제권을 행사합니다. 한편 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로서 확약서를 제출한 주체이지, 별도 보증금 230,000,000원을 가진 또 하나의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 오순희 보증금과 주택도시보증공사의 청구 230,000,000원을 임차보증금 두 건으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 싸기는 하지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
벨라리치의 실거래는 3건이며, 대상 면적 44.38㎡와 비교 가능한 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 3건 평균 146,000,000원에는 2023년의 174,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 132,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.38㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 45.91㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.02 | 45.91㎡ | 5 | 174,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 132,000,000원 |
오순희 확약을 적용한 알려진 실질취득액은 현재 최저가와 같은 88,064,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 66.7%로 낮고 최신 거래 138,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -24.1% 하락 추세입니다. 따라서 단순히 감정가 215,000,000원 대비 41%라는 숫자만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 특히 12세대 소규모 다세대이고 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.8회인데, 본건은 이미 7회 유찰됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,985,152원 |
| 1. 임차인 오순희 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 86,078,848원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 오순희 보증금 중 143,921,152원이 부족하지만, 2026.01.16. 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 이 확약은 조지훈에게까지 확대 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 원래 임차인 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 88,064,000원 | 143,921,152원 | 확약 적용 시 오순희 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 | 70,451,200원 | 161,216,922원 | 낙찰가 하락만큼 원래 인수부담 증가 |
| 9회 유찰 시 | 56,360,960원 | 175,053,537원 | 확약이 없다면 저가낙찰 효과가 상쇄되는 구조 |
이 표가 보여주는 핵심은 대항력 인수형의 원래 구조입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 88,064,000원에서 70,451,200원, 56,360,960원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 143,921,152원, 161,216,922원, 175,053,537원으로 커집니다. 즉 “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 본건에서 이 구조를 끊는 것은 가격 하락이 아니라 오순희 임차권에 관한 확약서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 대상은 지상5층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 소재 부곡TG 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 사용승인일은 2018.11.06.이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대로 실거래 표본은 3건뿐이며, 최근 거래가격은 126,000,000원과 138,000,000원입니다. 최근 가격추세는 과거 대비 -24.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.16. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 주체를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 조지훈 점유관계 확인. 전입일·점유시점·보증금·확정일자가 미상입니다. 주민등록·현황조사·명세서·현장점유 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 오순희와 주택도시보증공사 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시된 주체이므로 동일 230,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 146,000,000원보다 최근12개월 평균 132,000,000원과 최신 138,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -24.1%입니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 41%까지 내려온 사실 자체보다 권리 불확실성, 소규모 다세대의 환금성, 현장 상태 등을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등기 내용과 경매 매각 이후 처리 관계를 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금·명도. 관리비 체납, 당해세 및 실제 점유자의 명도 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.3억 인수형”을 확약이 뒤집지만, 미상 점유자가 남는다
이 사건은 숫자만 보면 매우 강한 함정이 있는 물건입니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가 88,064,000원에서 계산되는 미배당액은 143,921,152원입니다. 확약이 없었다면 최저가가 더 내려가도 매수인의 총 부담은 줄지 않는 전형적인 인수형이었습니다.
하지만 2026.01.16. 주택도시보증공사의 확약이 오순희 임차권에 관한 대항력과 잔존보증금 반환청구를 매수인에게 행사하지 않도록 만들었고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 그 부분의 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 그래서 알려진 조건만 보면 실질취득액 88,064,000원은 최근 12개월 실거래 평균 132,000,000원의 66.7%로 가격상 낮습니다.
그렇다고 높은 등급을 주기 어려운 이유도 분명합니다. 조지훈의 전입·보증금이 미상이고, 이 확약은 그 점유자에게 적용되지 않습니다. 여기에 7회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 최근 거래가격의 -24.1% 하락 추세가 겹칩니다. 결론은 “주된 2.3억 인수위험은 해소됐지만, 확약 밖 점유위험을 확인하기 전까지는 안전형으로 볼 수 없다.” 입니다.
